Спросите налогового консультанта по теме Налоговая декларация по доходам

Предварительное наследование: вычетные расходы при пожизненном содержании.

Февраль 27, 2012 | 30,00 EUR | отвечено Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

2010 году по нотариальному договору был передан мой отцовский дом включая все затраты, связанные с недвижимостью, мне по преждевременному наследованию. В договоре передачи (и в книге учета) моему отцу было предоставлено право пользования для 2 из трех квартир - всего около 75% жилой площади. Он проживает в одной квартире, а другую сдает как квартиру для отпуска - кроме авансовых платежей за коммунальные услуги не производятся дополнительные платежи. Третья квартира сдается в аренду, ее доходы принадлежат мне и они покрывают в общем расходы.

К сожалению, налоговая служба рассчитывает по-другому: поскольку на 75% жилой площади нет доходов, поскольку квартиры предоставлены бесплатно, то и 75% расходов не могут быть учтены. В итоге остается доход, подлежащий налогообложению через аренду, которого на самом деле не существует. Не признавать расходы - одно. Налоговый учет доходов, которых на самом деле нет, - вот что действительно раздражает.

Право пользования должно было дать моему отцу возможность продолжать пользоваться недвижимостью в качестве пенсионного обеспечения - путем проживания бесплатно и увеличивая свою пенсию путем управления другой квартирой.

Таким образом, я ищу модель, которая отражает мои реальные затраты и будет признана налоговой службой соответственно. Конкретно для меня возникает вопрос, могу ли я

a) как-то воспользоваться не признанными 75% рекламными расходами на недвижимость как специальные расходы. В конце концов, они действительно реальны и по сути моя компенсация за преждевременное наследование. Тогда все будет в порядке.

или

b) создать совершенно новую контрактную ситуацию (или могу?), например, позволив моему отцу отказаться от права пользования, сдавая квартиры по местной цене с обычным договором аренды, и я, в свою очередь, обещаю ему ежемесячный платеж, который позволит ему сделать это. С этого платежа он также сможет выселиться, и я смогу покрыть этот платеж за счет сдачи в аренду двух квартир (поскольку права пользования больше нет).

Однако я не уверен, будет ли это отклонено из-за злоупотребления правом, и будет ли этот платеж при передаче недвижимости все еще признан как постоянная нагрузка (или будет 100% учтен для меня).

Если в конечном итоге это возможно, мне бы хотелось знать, подчиняется ли этот договор строгим правилам, которые необходимо соблюдать для налоговой службы (например, книга учета, изменяемость платежа), или можно заключить такой договор между

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Уважаемый клиент,

Благодарим Вас за обращение, которое я хотел бы ответить на основе предоставленной Вами информации и с учетом Ваших усилий в рамках предварительной консультации следующим образом:

Расходы в рамках доходов от аренды и сдачи в аренду могут быть вычеты только в случае получения доходов.

В Вашем случае Ваш отец передал Вам жилой дом с 3 квартирами под отчуждение, предварительно оставив себе право пожизненного пользования, и при этом взял на себя расходы на всю недвижимость, кроме того, ваш отец оставил себе право пожизненного пользования 2 квартирами:

В случае с квартирой, которую использует сам отец, ничего вычитать нельзя, так как нет доходов от аренды.

По мере аренды отцом квартиры для отдыха, как нанимателю, он должен уплатить налог на доходы от аренды, но при этом может вычесть пропорциональные расходы или рекламируемые расходы, относящиеся к этой квартире.

Вы, как владелец сдаваемой в аренду квартиры, должны уплатить налог на доходы в полном объеме, но не можете вычесть рекламные расходы, так как согласно договору передачи эти расходы несутся отцом как правообладателем.

При передаче вообще не было учтено налоговые последствия.

Запрошенного Вами вычета для специальных расходов не существует.

Пожизненное право пользования может быть выкуплено в будущем, например, за одноразовую выплату. Для Вашего отца как пожизненного плательщика это будет налогово-недооцененным имущественным подарком, а для Вас как владельца - затратами на приобретение. Если Вы сдаете в аренду как единственный владелец без пожизненного права пользования, Вы снова можете вычесть рекламные расходы.

Возможно также выкуп пожизненного права пользования на будущее за повторяющиеся платежи. Затем отец должен будет уплатить налог на процентную ставку или при доходе от отчуждения, а для Вас стоимость наличных средств составляет затраты на приобретение. При аренде у Вас также будет возможность вычета рекламных расходов.

При обеих вариантах не будет злоупотребления формами, если все будет правильно оформлено.

В Вашем случае сначала необходимо проверить договор о пожизненном праве пользования. Затем можно приступить к мерам по оформлению для будущего.

Надеюсь, что смог Вам помочь.

С уважением,

Ульрих Штиллер
Налоговый консультант/Дипломированный экономист