Succession anticipée : frais déductibles en cas d'usufruit.
En 2010, la maison de mon père, ainsi que tous les coûts liés à la propriété, ont été transférés sur moi par un contrat notarié de succession anticipée. Dans le contrat de transfert (et le registre foncier), un droit d'usufruit a été accordé à mon père pour 2 des trois appartements - soit environ 75% de la surface habitable. Il occupe l'un des appartements à titre privé, loue l'autre en tant que location de vacances - à l'exception des provisions pour charges, aucune autre somme n'est versée. Le troisième appartement est loué, ses revenus me reviennent et couvrent grosso modo les dépenses.
Malheureusement, l'administration fiscale calcule différemment : pour 75% de la surface habitable, aucun revenu n'est généré car l'utilisation est gratuite, donc 75% des coûts ne sont pas déductibles. En fin de compte, il reste donc un revenu imposable provenant du loyer, qui en réalité n'existe pas. Ne pas voir ses dépenses reconnues est une chose. En revanche, devoir déclarer des revenus qui n'existent pas est plutôt ennuyeux.
Le droit d'usufruit devrait normalement permettre à mon père de continuer à tirer profit de la propriété pour sa retraite - en vivant gratuitement et en améliorant sa pension grâce à la gestion de l'autre appartement.
Je suis donc à la recherche d'un modèle qui reflète mes coûts réels et qui est accepté par l'administration fiscale. Plus concrètement, je me pose la question de savoir si je peux
a) somehow claim the 75% unrecognized property expenses as special deductions. After all, they are ultimately real and essentially my compensation for the advanced inheritance. Then everything would be okay.
or if I must
b) create a completely new contractual situation (and can do so?), for example by my father renouncing the usufruct, renting the apartments at a local price with a regular lease, and me offering him a monthly payment in return, which allows him to do just that. With the payment, he could also move out and I could finance this payment by renting out the two apartments (since there is no longer any usufruct).
However, I am not sure if this will be rejected due to abuse of design, and whether these payments will be accepted as a continuing charge upon transfer of the property (or if they are 100% deductible for me).
If this approach turns out to be feasible, I would also like to know if this support agreement is subject to strict rules that must be strictly adhered to by the tax authorities (e.g.
