Einkommensteuer/Spekulationssteuer
Februar 12, 2012 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Guten Tag, eine ganz ähnliche Frage wie vor kurzem beantwortet bezüglich Gewinn bei dem Verkauf einer Immobilie, Bj 1978.
Kauf Nov. 2010. Vermietet an Verkäufer bis zu seinem Tod im Juli 2011. Eigennutzung der Ferienwohnung im UG. Danach Eigennutzung des Hauses, allerdings wurde die Ferienwohnung im UG einige Wochen in 2011 vermietet.
Wenn nun bei einem anstehenden Verkauf in 2012 ein möglicherweise erheblicher Gewinn anfallen sollte, muss dieser versteuert werden? Oder besser die 3-Jahresfrist der Eigennutzung abwarten? Wann genau läuft diese ab?
Ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig? Oder fällt Spekulationssteuer an?
Vielen Dank!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Bei der Beantwortung Ihrer Anfrage gehe ich davon aus, dass die Immobilie zu Ihrem Privatvermögen gehört und Sie mit deren vermieteten Teil Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben
Sie müssen hier zunächst unterscheiden zwischen
dem selbst genutzten Teil des Objekts und
dem vermieteten Teil des Objekts.
Wenn Sie den selbst zu Wohnzwecken genutzten Teil seit der Anschaffung im November 2010 fortwährend und ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, entsteht für diesen Teil kein Spekulationsgewinn. Lediglich für den Veräusserungsgewinn, der auf den bis Juli 2011 vermieteten Anteil entfällt müssten Sie Einkommensteuer entrichten, wenn das Objekt in 2012 veräussert wird.
Die Versteuerung insgesamt als Spekulationsgeschäft können Sie dann vermeiden, wenn Sie auch den ehemals vermieteten Anteil im Jahr der Veräusserung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 Satz 3 EStG). Dafür ist m.E. keine durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erforderlich.
Wenn Sie das Haus z. B. seit August 2011 gänzlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, dies durchgehend auch in 2012 tun, dann können Sie das gesamte Haus im Laufe des Jahres 2013 steuerfrei verkaufen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
