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Vermietung eines Arbeitszimmers an Ehepartner in Eigentumswohnung

Oktober 17, 2021 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Vermietung eines Arbeitszimmers an Ehepartner in Eigentumswohnung

Sehr geehrter Steuerexperte,
ich arbeite als Angestellter (Gehalt ca. 110.000 €). Meine Ehefrau ist als selbstständige Marketingdienstleisterin tätig (Gewinn ca. 50.000€) und arbeitet ausschließlich von zuhause aus. Wir beabsichtigen aus beruflichen Gründen nach Berlin zu ziehen. Dort möchte ich mir eine Wohnung kaufen, in der wir gemeinsam leben werden. Als Käufer werde nur ich in Erscheinung treten (Finanzierung, Grundbuch, Kaufvertrag, usw.).

Zu folgender Überlegung hätte ich gerne eine Einschätzung:
Die Wohnung wird für das Arbeitszimmer meiner Frau einen gesonderten Raum haben („Arbeitszimmer“), der auch separat absperrbar ist, aber dessen Zugang nur über die Wohnung möglich ist (also ein ganz normales Zimmer). Da ich der Eigentümer der Wohnung bin, würde ich den Raum meiner Ehefrau zur Ausübung ihrer selbstständigen Tätigkeit vermieten wollen. Sie könnte die Mietaufwendungen Gewinn mindernd geltend machen. Meine Immobilie wird grundsätzlich selbst genutzt. Allerdings würde ich im anteiligen Umfang der Vermietung auch die entsprechenden Werbungskosten geltend machen können. Bei einer Größe der Wohnung von ca. 100m² würde ein geschätzter Anteil von 20% auf das zu vermietende Arbeitszimmer entfallen, was wiederum ca. 5.000€ an jährlichen Werbungskosten (AfA, Zinsen, Betriebskosten) entspricht. Bei gleicher Höhe der Miete (ggfls. zzgl. kleinem Gewinnaufschlag zur Sicherheit) würde mir also kein Gewinn entstehen und meine Frau hätte weniger zu versteuernden Gewinn. Der Preis scheint auch marktgerecht zu sein (24€ m² warm).

Fragen:
1) Wird eine solche Gestaltung steuerlich grundsätzlich anerkannt (Vorliegen und Durchführung entsprechender Verträge vorausgesetzt)? Oder steht einer solchen „gewerblichen“ Vermietung von Teilen einer selbst genutzten Immobilie etwas im Weg? Annahme: keine gemeinsame Veranlagung.
2) Zur Ermittlung der Werbungskosten aus V+V: Gibt es gängige Grundsätze zur Ermittlung des berücksichtigungsfähigen Anteils? Meine 20% wären bspw. 20m² Arbeitszimmer / 100m² Gesamtfläche. Vorteilhafter wäre aber bspw., Arbeitszimmer durch Wohnraum (bspw. oh-ne Küche, Bad, Gang) zu teilen. Argumentieren ließe sich ja, dass diese Flächen auch die Mieterin des Arbeitszimmer während der Arbeit nutzen darf.
3) Falls es grundsätzlich anerkannt wird, welche Nachweise sind gegenüber dem Finanzamt zu erbringen/dokumentieren (im Mietvertrag sowie als Erläuterung für das Finanzamt (bspw. absperrbares Arbeitszimmer)?
4) Ist eine Zusammenveranlagung hier schädlich? Ich habe durch mein höheres Einkommen einen höheren Steuersatz. Das Einkommen meiner Frau ist auch etwas volatiler. Eine Zusammenveranlagung wäre also wünschenswert.
5) Besteht das Risiko, dass die Wohnung (bei Zusammenveranlagung) zwangsläufig (teilweise) in das Betriebsvermögen übergeht, ich also nichts dagegen tun kann?

Vielen Dank im voraus

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com.

Gerne gebe ich Ihnen zu Ihren Frage folgende Rückmeldungen.

1) Grundsätzlich ist diese Form der Gestaltung zulässig, wenn sichergestellt ist, dass das Arbeitszimmer rein beruflich genutzt wird. Weiterhin sollte die Vermietung wie unter fremden Dritten durchgeführt werden. Das heißt: schriftlicher Mietvertrag, Überweisung der Miete.

2) Angesetzt werden kann hier nur der Anteil, der überwiegend (> 90%) beruflich genutzt wird. Privat mitgenutzte Räume scheiden bei der Ermittlung der Fläche für das Arbeitszimmer aus.

3) Es sollte wie erwähnt ein schriftlicher Mietvertrag mit einem Grundriss vorliegen, aus dem der vermietete Teil hervorgeht. Weiterhin muss die Miete unbar gezahlt werden. Es muss damit gerechnet werden, dass das Arbeitszimmer vom Finanzamt in Augenschein genommen wird.

4) Eine Zusammenveranlagung ist nicht schädlich. Allerdings gehört das vermietete Arbeitszimmer dann im Rahmen des Paragraphen 23 EStG nicht mehr zum eigengenutzten Teil der Wohnung. Eine Veräußerung vor Ablauf von 10 Jahren wäre dann in Bezug auf das Arbeitszimmer steuerpflichtig. Das gilt aber auch bei Einzelveranlagung.

5) Solange die Wohnung nur Ihnen gehört, kann daraus bei Vermietung an Ihre Frau auch bei Zusammenveranlagung kein Betriebsvermögen werden. Dazu müsste Sie wirtschaftliches Eigentum daran haben.

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich bitte noch einmal. Bitte beachten Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater