Absetzbarkeit Kaufpreisnebenkosten Immobilienerwerb
März 29, 2013 | 40,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Guten Tag,
meine Fragen betreffen den Erwerb eines 3-Familienhauses. Momentan wird eine Wohnung durch den Verkäufer eigengenutzt und 2 Wohnungen vermietet, ab Juli werden wir die Verkäuferwohnung übernehmen, die beiden anderen bleiben vermietet.
Der Kaufvertrag wurde bereits im November 2012 geschlossen, die Kaufpreiszahlung erfolgt erst im April 2013. Daher sind Kaufpreisnebenkosten teilweise im Jahr 2012 (Makler und Notar) und teilweise im Jahr 2013 (Grunderwerbssteuer und Eintragung Grundschuld) angefallen. Ab der Kaufpreiszahlung im April werden auch die ersten Mieteinnahmen fließen, davor gibt es keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Meine Fragen sind:
In welchem "Steuererklärungs"jahr können die Kaufpreisnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden?
Können bereits in 2012 Teile der Kaufpreisnebenkosten abgeschrieben werden?
Werden alle aufgeführten Kaufpreisnebenkosten für die AfA herangezogen oder können manche Kosten sofort abgesetzt werden?
Kaufvertrag der Immobilie: 27.11.2012
Rechnung Notar: 09.12.2012
Rechnung Makler: 09.12.2012
Grunderwerbssteuer: 28.01.2013
Rechnung Grundschuld: 10.02.2013
Kaufpreiszahlung: 30.04.2013
Mit freundlichen Grüßen
M. F.
Guten Abend lieber Fragesteller/-in,
unter Berücksichtigung der hiesigen Regeln und Ihres Einsatzes möchte ich die Frage gerne wie folgt beantworten, wobei die Informationen nicht vollständig sind:
Ich fange mit Frage 2 an:
Sämtliche von Ihnen aufgeführten Kosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten, d.h. eine sofortige Absetzbarkeit ist nicht gegeben, sondern bilden die Bemessunggrundlage für die Afa. Denken Sie bitte daran, daß der Anteil für Grund und Boden herausgerechnet werden muss, da dieser nicht abschreibungsfähig ist (= entweder Kaufpreisaufteilung oder Anteile für Gebäude/Grund und Boden im Vertrag explizit aufgeführt)
Frage 1)
Die von Ihnen erwähnte "Abschreibung" der Nebenkosten sind ja Werbungskosten in Form von Afa, die Sie deshalb geltend machen, weil Sie Einnahmen aus Vermietung haben werden und ich davon ausgehe, daß die Mieter schon ab Mai 2013 die Miete auf Ihr Konto überweisen. Steuerlich können Sie jedoch erst ab dem Zeitpunkt Afa geltend machen, ab dem Sie auch tatsächlich vermieten. In diesem Fall müsste man wissen, wann denn laut Vertrag der "Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten" ist. Ab dann haben Sie "angeschafft". Ich würde bei Ihnen mal vermuten, daß dies der 30.4.2013 ist (Kaufpreiszahlung). Von daher ist es richtig, wenn Sie sagen, daß Sie erst "ab April VuV-Einnahmen haben", wobei eher ab Mai.
Wäre der o.g. Zeitpunkt jedoch FRÜHER, dann würden Sie schon ab diesem Zeitpunkt VuV-Einnahmen erzielen (weil ich es so verstanden habe, daß die Mieter ja drin bleiben trotz Eigentümerwechsel), sofern die Miete schon an Sie gezahlt würde. Das ist aber wohl eher unwahrscheinlich.
DAher komme ich zum Ergebnis, daß aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung ab 30.4. die "Anschaffung" vorliegt. DAmit erzielen Sie ab 30.4. Einkünfte aus VuV. Die Abschreibung bemisst sich daher erst AB DIESEM ZEITPUNKT und damit nach den Gesamtkosten. Eine vorherige Abschreibung aufgrund von Nebenkosten scheidet m.E. aus.
Sollte der Sachverhalt doch anders sein, als ich angenommen habe, bitte ich um Mitteilung, ansonsten Kurzzusammenfassung:
1) Alle Kosten sind Anschaffungskosten, keine sofort abzugsfähigen Wk
2) Afa erst ab 30.4.2013 (=Steuerjahr 2013) auf Basis Kaufpreis und Nebenkosten
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben!
Ein schönes Ostern noch wünscht
Patrick Färber
StB
patrickfaerber@arcor.de
