Déductibilité des frais annexes à l'achat d'un bien immobilier.
Mars 29, 2013 | 40,00 EUR | répondu par StB Patrick Färber
Bonjour,
Mes questions concernent l'acquisition d'un immeuble de 3 appartements. Actuellement, un appartement est occupé par le vendeur et les 2 autres sont loués, à partir de juillet nous reprendrons l'appartement du vendeur, les deux autres resteront loués.
Le contrat d'achat a été signé en novembre 2012, le paiement du prix d'achat n'aura lieu qu'en avril 2013. Par conséquent, les frais annexes à l'achat ont été partiellement engagés en 2012 (agent immobilier et notaire) et partiellement en 2013 (taxe foncière et inscription d'hypothèque). À partir du paiement du prix d'achat en avril, les premiers revenus locatifs commenceront à arriver, avant cela il n'y aura pas de revenus provenant de la location.
Mes questions sont les suivantes:
Dans quelle année fiscale les frais annexes à l'achat peuvent-ils être déduits fiscalement?
Est-il possible de déduire une partie des frais annexes à l'achat dès 2012?
Tous les frais annexes à l'achat mentionnés seront-ils pris en compte pour l'amortissement? Ou certains frais peuvent-ils être déduits immédiatement?
Contrat d'achat du bien immobilier: 27/11/2012
Facture du notaire: 09/12/2012
Facture de l'agent immobilier: 09/12/2012
Taxe foncière: 28/01/2013
Facture de l'inscription d'hypothèque: 10/02/2013
Paiement du prix d'achat: 30/04/2013
Cordialement,
M. F.
Bonsoir cher(e) demandeur/-euse,
En tenant compte des règles locales et de votre implication, je voudrais répondre à votre question de la manière suivante, tout en précisant que les informations ne sont pas exhaustives :
Je commence par la question 2 :
Tous les coûts que vous avez mentionnés font partie des frais accessoires d'acquisition, ce qui signifie qu'ils ne sont pas déductibles immédiatement, mais servent de base pour l'amortissement. N'oubliez pas qu'il faut exclure la part correspondant au terrain, car celle-ci n'est pas amortissable (= soit une répartition du prix d'achat soit des parts pour le bâtiment/le terrain explicitement mentionnées dans le contrat).
Question 1)
Les "amortissements" des frais annexes dont vous parlez sont en réalité des charges déductibles sous forme d'amortissement que vous pouvez donc réclamer, car vous aurez des revenus de location et je suppose que les locataires commenceront à vous verser le loyer à partir de mai 2013. Sur le plan fiscal, vous ne pourrez cependant réclamer l'amortissement qu'à partir du moment où vous louez effectivement. Dans ce cas, il faudrait savoir à quelle date le "transfert de possession, de risque, d'avantages et de charges" est prévu dans le contrat. À partir de ce moment-là, vous avez "acquis". Je suppose que pour vous, c'est le 30 avril 2013 (paiement du prix d'achat). Par conséquent, vous avez raison de dire que vous avez des "revenus de VuV à partir d'avril", plutôt à partir de mai.
Cependant, si le moment mentionné ci-dessus est ANTÉRIEUR, vous toucheriez déjà des revenus de VuV à partir de ce moment-là (car j'ai compris que les locataires resteraient malgré le changement de propriétaire), à condition que le loyer vous soit déjà versé. Cependant, cela semble peu probable.
En conséquence, j'en viens à la conclusion que, compte tenu de votre description des faits, l'"acquisition" est effective à partir du 30 avril. Vous percevrez donc des revenus de VuV à partir du 30 avril. Par conséquent, l'amortissement ne sera calculé qu'à PARTIR DE CE MOMENT et donc sur la base des coûts totaux. Un amortissement préalable en raison des frais accessoires est, à mon avis, exclu.
Si les faits sont différents de ce que j'ai supposé, veuillez m'en informer, sinon résumé en quelques mots :
1) Tous les coûts sont des coûts d'acquisition, pas de charges déductibles immédiates
2) Amortissement à partir du 30 avril 2013 (=exercice fiscal 2013) sur la base du prix d'achat et des frais accessoires
J'espère avoir pu vous aider !
Je vous souhaite de joyeuses Pâques,
Patrick Färber
Expert-comptable
patrickfaerber@arcor.de
