Возможность вычета накладных расходов на покупку недвижимости.
Март 29, 2013 | 40,00 EUR | отвечено StB Patrick Färber
Здравствуйте,
мои вопросы касаются покупки трехквартирного дома. В настоящее время одна квартира используется продавцом для личного проживания, а две другие сдаются в аренду, с июля мы возьмем на себя квартиру продавца, а две другие останутся в аренде.
Договор купли-продажи был заключен уже в ноябре 2012 года, а оплата покупной цены произойдет только в апреле 2013 года. Поэтому часть издержек на покупку произошла в 2012 году (агентские и нотариальные расходы), а часть в 2013 году (налог на приобретение недвижимости и регистрация залога). С момента оплаты покупной цены в апреле начнут поступать первые доходы от аренды, до этого момента нет доходов от сдачи в аренду.
Мои вопросы:
В каком "налоговом" году можно списать издержки на покупку покупной цены?
Можно ли списывать части издержек на покупку покупной цены уже в 2012 году?
Все указанные издержки на покупку покупной цены учитываются для амортизации или некоторые из них могут быть списаны немедленно?
Договор купли-продажи недвижимости: 27.11.2012
Счет нотариуса: 09.12.2012
Счет агента: 09.12.2012
Налог на приобретение недвижимости: 28.01.2013
Счет залога: 10.02.2013
Оплата покупной цены: 30.04.2013
С уважением,
М. Ф.
Добрый вечер, уважаемый автор вопроса,
с учетом местных правил и вашего вклада хотел бы ответить на вопрос следующим образом, хотя информация не полная:
Начну с вопроса 2:
Все перечисленные вами расходы относятся к накладным расходам на приобретение, то есть немедленное списание не предусмотрено, они служат основой для начисления амортизации. Помните, что доля земли должна быть исключена, поскольку она не подлежит амортизации (= либо разделение стоимости покупки, либо доли здания/земли явно указаны в договоре).
Вопрос 1)
Упомянутая вами "амортизация" накладных расходов является расходами на рекламу в форме амортизации, которую вы можете применить, поскольку вы получите доходы от аренды, и я предполагаю, что арендаторы начнут перечислять арендную плату на ваш счет с мая 2013 года. Налогово вы сможете начать списывать амортизацию только с того момента, когда вы фактически сдадите в аренду. В этом случае необходимо знать, когда согласно договору происходит "переход права собственности, риска, пользы и бремени". С этого момента вы "приобрели". Я бы предположил, что это 30.04.2013 (оплата стоимости покупки). Так что вы правы, говоря, что у вас будут доходы "с апреля VuV", скорее с мая.
Если бы вы приобрели раньше, вы бы уже получили доходы VuV с этого момента (поскольку, насколько я понял, арендаторы остались бы даже после смены собственника), если бы арендная плата была уже перечислена вам. Но это, вероятно, маловероятно.
Поэтому я прихожу к выводу, что согласно вашему описанию ситуации с 30.04. имеется "приобретение". Таким образом, вы получаете доходы из VuV с 30.04. Амортизация определяется только С ЭТОГО МОМЕНТА и тем самым по общим затратам. Предварительная амортизация из-за накладных расходов, на мой взгляд, исключается.
Если ситуация все-таки отличается от моего предположения, прошу сообщить, в противном случае краткое изложение:
1) Все расходы являются стоимостью приобретения, не подлежащей мгновенному списанию
2) Амортизация начиная с 30.04.2013 (=налоговый год 2013) на основе стоимости покупки и накладных расходов
Надеюсь, что я вам помог!
Желаю вам счастливой Пасхи,
Патрик Фербер
Налоговый консультант
patrickfaerber@arcor.de
