Steuerliche Absetzbarkeit von Umbaukosten in vermieteter Arztpraxis
März 20, 2013 | 40,00 EUR | beantwortet von Dr. Yanqiong Bolik
Guten Tag, in einer von mir als Apothekerin vermieteten Arztpraxis - gekauft vor 4 Jahren für 180000 € - sollen umfangreiche Umbaumassnahmen und Renovierungen erfolgen, da nunmehr ein zweiter Arzt in die Praxis hinzukommt. Frage : Wie könnten die angesetzten hohen Umbau/Renovierungskosten in Höhe von ca.160000-175000 € steuerlich geltend gemacht werden ? Wichtig könnte noch sein, dass weder Fenster noch Heizung von der Renovierung betroffen sind.
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.
Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können. Bitte beachten Sie, dass dies eine individuelle vollumfängliche Beratung jedoch nicht ersetzen kann.
In der Praxis mit Vermietung und Verpachtung gibt es viele Grenzfälle, bei den die Abgrenzung der Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, von den Herstellungskosten, die auf die Gesamtnutzungsdauer verteilt werden müssen, oft zum Streit zwischen dem Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung führt. Im seinen jungeren Urteil (IX R 39/05) hat sich BFH nun zu Gunsten des Steuerpflichtigen entschieden: Es ging dabei um den Umbau eines Großraumbüros unter Verwendung von Rigips-Ständerwerk in vier Einzelbüros um und erneuerte die Elektroinstallation in den von der Baumaßnahme betroffenen Räumen. Der BFH hat dabei die Auffassung vertreten, dass Eine reine Umgestaltung von vermieteten Räumen durch Verlegung und Entfernen von Zwischenwänden genügt danach nicht, solange die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude nicht das bautechnische Gepräge geben, z. B. wenn sie verbrauchte Teile ersetzen, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind (vgl. BFH-Urteil vom 3. Dezember 2002 IX R 64/99, BFHE 201, 148, BStBl II 2003, 590). Auf dieser Grundlage kann die Tatsache, dass die Einfügung solcher Zwischenwände für die Vermietbarkeit förderlich sein kann, für sich allein nicht zur Annahme von Herstellungskosten führen (vgl. BFH-Urteil vom 13. Oktober 1998 IX R 38/95, BFH/NV 1999, 603). Damit konnte die Umbaukosten sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden.
Nach Ihrer Schilderung konnte Ihr Sachverhalt, vorbehaltlich einer vollständigen Prüfung, mit dem Sachverhalt im obengenannten Urteil vergleichbar sein. Jedoch haben Sie bitte Verständnis, dass eine abschließend Beurteilung anhand der zur Verfügung gestellten Information und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nicht möglich ist. Ich empfehlen Ihnen, diesen BFH-Urteil heranzunehmen und prüfen, ob Ihr Vorhaben mit dem Sachverhalt im Streitfall vergleich bar ist. Außerdem ist auch zu beachten, dass zwar sich die Finanzämte oft an BFH-Entscheidungen orientieren, eine BFH-Rechtsprechung jedoch nicht die gleiche Kraft wie eine gesetzliche Regelung hat. Wenn Sie absolute Sicherheit dabei haben möchten, empfehle ich Ihnen eine verbindliche Auskunft bei Ihrem zuständigen Finanzamt zu holen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.
Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
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