§ 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte / Immobilie
Februar 23, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Sehr geehrte Damen und Herren,
es geht um die Frage nach einer möglichen Steuerpflicht bei einem Hausverkauf.
Folgender Sachverhalt: Kauf eines 1-Fam.-Hauses am 1.2.2011 für 320.000 Euro inklusive Notar und Grunderwerbsteuer. Renovierung mit einem Gesamtaufwand von 50.000 in den folgenden Wochen. Renovierung erforderloich, da Haustechnik teilweise auf Stand von 1955. Einzug (=private Nutzung /Wohnen) im April 2011.
Es könnte erforderlich sein, das Haus bereits im März 2012 wieder zu verkaufen. Angenommener Verkaufspreis: 400.000 Euro. Das Haus wird während der gesamten Zeit vollständig und ausschließlich zu privaten, eigenen Wohnzwecken genutzt.
Frage: Unterliegt die Differenz von 80.000 voll der Spekulationsteuer oder kann davon die Renovierung abgezogen werden?
Oder fällt überhaupt keine Steuer an, weil der erste Teil von Satz 3 greift "die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken"?
Oder wäre es erst nach zwei Jahren steuerfrei.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Die Veräußerung im März 2012 wird stuerfrei sein, da kein privates Veräusserungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG vorliegt.
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 erster Halbsatz sind von der Besteuerung ausgenommen Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung /Fertigstellung und Veräusserung AUSSCHLIESSLICH zu EIGENEN Wohnzwecken genutzt werden. Nach dem BMF-Schreiben vom 05.10.2000 Rz. 25 ist ein Leerstand vor der Selbstnutzung dann unschädlich, wenn dieser Leerstand mit der beabsichtigten Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht.
Die Renovierung steht in direktem Zusammenhang mit der Wohnungsnutzung ab April 2011. Da die Wohnung bis zur Veräusserung von Anfang an ausschliiesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, fällt nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 erster Halbsatz kein Veräusserungsgewinn an.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom-Betriebswirt
