Évaluation de la maison unifamiliale
Septembre 16, 2010 | 50,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Bonjour!
L'administration fiscale calcule la valeur de l'immobilier hérité selon les §§ 180ff BewG beaucoup trop haut, car des aspects essentiels (par exemple, la situation dans l'axe d'atterrissage de l'aéroport, le bruit de l'autoroute, la ligne de bus devant la porte + surtout de grands besoins de rénovation) ne sont pas pris en compte.
Justification: Procédure standardisée, pas de prise en compte possible....
Est-ce exact?
Si oui, comment peut-on imposer une évaluation plus concrète/plus proche de la réalité?
Cordialement
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci beaucoup pour votre demande, que je suis heureux de répondre en fonction des informations que vous avez fournies et de votre implication dans le cadre d'une consultation initiale. La réponse sera basée sur la description des faits. Des informations manquantes ou incorrectes sur les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
Conformément à la législation révisée sur l'évaluation, la valeur des terrains construits est déterminée en fonction du type de terrain respectif par la méthode de comparaison, de la valeur de rendement ou de la valeur de l'actif. La conception des méthodes d'évaluation est basée sur les procédures d'évaluation de la réglementation sur l'évaluation, qui ont cependant été modifiées en vue d'une évaluation fiscale de masse par typage et forfaitisation.
Lors de l'évaluation du patrimoine immobilier, la valeur vénale doit être utilisée conformément à l'article 9 du Code de l'évaluation. Cela correspond au prix du marché selon l'article 194 du code de la construction et de l'habitation. Selon cette disposition, la valeur de marché est déterminée par le prix qui serait obtenu lors de la transaction commerciale normale, en fonction des conditions juridiques et des caractéristiques réelles, de la nature et de l'emplacement du terrain ou de l'objet de l'évaluation, sans tenir compte de circonstances inhabituelles ou personnelles.
Le recours à des méthodes d'évaluation typiques peut dans des cas particuliers entraîner des résultats d'évaluation dépassant la valeur réelle du terrain (valeur de marché), entraînant ainsi une surévaluation (surimposition dans le cadre des droits de succession et de donation). Par conséquent, le législateur a également ancré une clause d'ouverture en faveur du contribuable dans le Code de l'évaluation réformé à l'article 198 du Code de l'évaluation, en vertu de laquelle le contribuable peut prouver - une simple démonstration de crédibilité ne suffit pas - que la valeur vénale (valeur de marché) de l'unité économique au moment de l'imposition est inférieure à la valeur déterminée selon les règles d'évaluation fiscale - preuve de la valeur de marché. Aux termes de l'article 198, paragraphe 2 du Code de l'évaluation, les règles établies en vertu de l'article 199, paragraphe 1 du code de la construction et de l'habitation s'appliquent généralement à la preuve de la valeur vénale inférieure ; ainsi, les méthodes d'évaluation mentionnées dans la réglementation sur l'évaluation (méthode de comparaison, méthode de rendement, méthode de l'actif) doivent être prises en compte lors de la preuve de la valeur de marché. En complément, il convient de consulter le règlement de la valeur. Même en vertu de la nouvelle législation, la preuve de la valeur de marché par le biais d'un prix d'achat proche de la date ou d'une évaluation du comité d'experts local ou d'un expert en évaluation des biens immobiliers est autorisée.
Selon la section 43, paragraphe 3, phrase 1, du règlement de l'évaluation, un rapport du comité d'experts local ou d'un expert en évaluation des biens immobiliers est généralement requis pour prouver la valeur de marché avec succès.
Outre la preuve par rapport d'experts, un prix d'achat conclu dans le cadre d'une transaction commerciale normale dans l'année précédant ou suivant la date d'imposition peut également servir de preuve de la valeur vénale inférieure (valeur de marché) à évaluer (section 43, paragraphe 4, du règlement de l'évaluation). La jurisprudence a déjà étendu le délai d'un an mentionné dans certains cas (BFH, arrêt du 2 juillet 2004 - II R 55/01, BStBl 2004 II p. 703). Par conséquent, si un prix d'achat est conclu en dehors de cette période dans le cadre de transactions commerciales normales et que les circonstances pertinentes sont restées inchangées par rapport à la date d'évaluation, l'administration considère également que ce prix d'achat peut servir de preuve de la valeur vénale inférieure.
J'espère avoir pu vous donner un premier aperçu de la situation avec ces informations et je reste à votre disposition pour toute question supplémentaire.
Cordialement,
Michael Herrmann
Diplômé en finance (FH)
Expert-comptable
