Tek ailelik evin değerlendirmesi
Eylül 16, 2010 | 50,00 EUR | cevaplandı Michael Herrmann
Merhaba!
Miras olarak devralınan gayrimenkulün değeri, 180. ve devamı maddeler uyarınca Maliye tarafından çok yüksek bir şekilde hesaplanmaktadır çünkü önemli unsurlar (örneğin havaalanı iniş koridorunda konum, otoyol gürültüsü, kapının önünde otobüs durağı ve özellikle kapsamlı bir tadilat gerekliliği) dikkate alınmamaktadır.
Gerekçe: Standart bir prosedür olduğu için dikkate alınmamaktadır...
Bu doğru mu?
Eğer evetse, daha somut/daha gerçekçi bir değerlendirme nasıl sağlanabilir?
Selam
Sayın Soru Soran,
Öncelikle, bilgileriniz doğrultusunda ve danışmanlık hizmeti kapsamında verdiğiniz bilgiler doğrultusunda, sorunuzu memnuniyetle cevaplamak istiyorum. Cevap, durum açıklamasına göre verilecektir. Gerçek duruma ilişkin eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.
Yenilenmiş Değerleme Yasasına göre, beşeri mülklerin değeri, karşılaştırmalı, kazanç veya mal değeri yöntemlerine göre belirlenir. Değerleme yöntemleri, Değer Belirleme Yönetmeliği'nde bulunan değerleme yöntemlerine dayanır, ancak tipikleştirme ve genelleştirme yoluyla vergisel bir değerlendirme için değiştirilmiştir.
Mülk değerlendirmesinde, değer, Vergi Kanunu'nun 9. maddesine göre belirlenir. Bu, İnşaat Kanunu'nun 194. maddesine göre pazar değerine (ticari değer) eşittir. Bu hükmün gereği, değer pazarda, hukuki duruma ve gerçek özelliklere, diğer niteliklere ve mülkün veya diğer değerlendirme konusunun konumuna bakılmaksızın, değerleme tarihine dayanarak elde edilecek fiyatla belirlenir.
Tipik değerleme yöntemlerine başvurmak, özellikle olağandışı durumlarda, gerçek mülk değerinin (pazar değeri) üzerinde değerleme sonuçlarına yol açabilir, yani bir aşırı değerlendirme (vergi açısından aşırı vergilendirme) neden olabilir. Bu nedenle, yasama organı, reforme edilmiş Vergi Kanunu'nun 198. maddesi uyarınca, mülk sahibi lehine bir açıklık maddesi içermiştir, böylece mülk sahibi, değerleme tarihindeki ekonomik birimin pazar değeri (takdir değeri) ile vergisel değerleme yönetmeliklerine göre belirlenen değerden daha düşük olduğunu - yani pazar değerini ispat edebilir - gösterebilir. Vergi Kanunu'nun 198. maddesi 2. cümlesine göre, daha düşük takdir değerinin ispatı için genel olarak, İmar Kanunu'nun 199. maddesi uyarınca çıkarılan yönetmelikler geçerlidir; dolayısıyla, pazar değeri ispatında genellikle, takdir değerleme yöntemlerini (karşılaştırma, kazanç ve mal değerleme yöntemleri) dikkate almak gerekmektedir. Buna ek olarak, Değerleme Kuralları da kullanılmalıdır. Yeni yasaya göre, pazar değeri ispatı, neredeyse aynı zamandaki satış fiyatı, yerel Değerleme Kurulu veya mülklerin değerlendirilmesi konusunda uzman bir uzman raporu aracılığıyla mümkündür.
AEBewGrV'nin 43. bölümünün 3. maddesinin 1. cümlesine göre, başarılı bir pazar değeri ispatı için, genellikle yerel Değerleme Kurulu veya mülklerin değerlendirilmesi konusunda uzman bir uzman raporu gereklidir.
Davranış raporunun yanı sıra, değerlendirme tarihinden bir yıl önce veya sonra olağan ticarette gerçekleşen satın alma fiyatı da değerlendirilecek mülkün daha düşük takdir değeri (pazar değeri) ispatı olarak hizmet edebilir (AEBewGrV'nin 43. madde 4. fıkrası). Yargı, belirli koşullar altında bahsedilen bir yıl süresini genişletmiştir (BFH, Karar tarihi: 2. 7. 2004 - II R 55/01, BStBl 2004 II S. 703
