Aspects fiscaux lors de la vente/location d'un bien immobilier hérité
Novembre 1, 2012 | 50,00 EUR | répondu par Dr. Yanqiong Bolik
Madame, Monsieur,
Cette année, j'ai hérité d'un appartement nécessitant des travaux de rénovation. Cet appartement a été acheté par le défunt (mon oncle) en 1979 et utilisé par lui-même. Veuillez me fournir des informations sur les aspects fiscaux pour les scénarios suivants.
a) Vente de l'appartement dans son état non rénové :
Quelle est la base d'imposition pour l'impôt sur les successions ?
(le prix de vente ou l'appartement est-il estimé indépendamment par le fisc ?)
b) Rénovation d'abord, puis vente (coût de la rénovation avec nouveau revêtement de sol, 2 nouvelles salles de bains, parquet re-scellé, ravalement, nouveau radiateur, tapisserie, peinture = environ 25% de la valeur estimée de l'appartement)
Quelle est la base d'imposition pour l'impôt sur les successions ?
- Estimation par le fisc ? (auquel cas, une évaluation préalable par un expert doit être réalisée avant le début des travaux de rénovation)
- Produit de la vente moins les coûts de rénovation ?
c) Rénovation d'abord, puis location
1) Quelle est la base d'imposition pour l'impôt sur les successions ?
- Valeur estimée par le fisc ?
- Expertise avant la rénovation ?
2) Les coûts de rénovation (cf. ci-dessus) peuvent-ils être directement déduits sur 1-5 ans avant la location ou seulement en tant que déduction d'amortissement ?
3) Avec l'appartement, une somme d'argent liquide a été léguée. Puis-je quand même contracter un prêt déductible fiscalement pour le paiement de l'impôt sur les successions et pour la rénovation de l'appartement ? Ce prêt doit-il alors être contracté sur l'appartement ou une autre propriété utilisée comme garantie ?
4) À partir de quand l'appartement pourrait-il être revendu sans désavantages fiscaux ?
Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Cher demandeur,
Merci pour votre demande, que je vais répondre en tenant compte de votre contribution et des règles de cette plateforme.
Veuillez noter que ma réponse est basée sur les faits présentés, et que l'ajout, la suppression, la modification des informations ou l'ambiguïté des informations peuvent modifier le résultat fiscal.
Je suppose que vous n'avez pas payé de compensation pour l'appartement, donc vous l'avez hérité gratuitement. Veuillez me informer si cette hypothèse est incorrecte. Les conséquences fiscales pourraient changer.
a) Vente de l'appartement dans son état non rénové : Quelle est la base d'imposition pour les droits de succession ? (le prix de vente ou l'estimation de l'appartement par le fisc ?)
Dans ce cas, il s'agit d'une copropriété, qui est généralement évaluée pour les droits de succession selon la méthode de la valeur comparative. Lors de l'application de la méthode de la valeur comparative, il convient de se référer en priorité aux prix de comparaison communiqués par les comités d'experts pour des biens immobiliers suffisamment similaires. Ces prix de comparaison sont généralement déterminés à partir de la moyenne des prix d'achat de biens immobiliers similaires. Les prix d'achat sont extraits de la collection de prix d'achat du comité d'experts. Si le comité d'experts ne fournit pas de prix de comparaison appropriés, l'administration fiscale peut se baser sur le prix de vente.
b) Rénovation d'abord, puis vente (coûts de rénovation avec nouveaux revêtements de sol, 2 salles de bains neuves, parquet reverni, enduits, nouveaux radiateurs, tapisserie, peinture = environ 25% de la valeur estimée de l'appartement) : Quelle est la base d'imposition pour les droits de succession ? - Estimation par le fisc ? (si oui, une évaluation experte doit-elle être faite avant le début de la rénovation ? - Produit de la vente moins les coûts de rénovation ?
L'évaluation se fait selon la méthode de la valeur comparative, avec une valeur de comparaison pour les appartements dans l'état hérité. Une évaluation experte n'est pas nécessaire. Cependant, elle n'est pas préjudiciable. Vous aurez ainsi une preuve à fournir à l'administration fiscale.
c) Rénovation d'abord, puis location
1) Quelle est la base d'imposition pour les droits de succession ? - Estimation du fisc ? - Expertise avant la rénovation ?
Selon moi, malgré votre intention de louer, vous avez d'abord hérité d'une copropriété. Ce n'est qu'après la rénovation que l'appartement sera mis dans un état louable. Par conséquent, l'appartement doit être évalué comme une copropriété, donc selon la valeur comparative de l'état avant la rénovation. En l'absence de valeur de comparaison, la copropriété peut être évaluée selon la méthode de la valeur vénale.
2) Les coûts de rénovation (voir ci-dessus) peuvent-ils être déduits directement sur 1-5 ans avant la location ou seulement comme amortissement linéaire ?
Pour déduire les coûts de rénovation en tant que frais de publicité pour les revenus de la location, vous devez démontrer de manière crédible à l'administration fiscale votre intention de générer des revenus. Ensuite, vous pourrez déduire les coûts des mesures susmentionnées en tant que frais de publicité sur 1-5 ans. Veuillez noter que si vous effectuez d'autres mesures (par exemple, installations sanitaires et électriques ainsi que fenêtres), les conséquences fiscales pourraient changer.
3) En plus de l'appartement, de l'argent liquide a été hérité. Puis-je quand même contracter un prêt déductible fiscalement pour le paiement des droits de succession et la rénovation de l'appartement ? Ce prêt doit-il être contracté sur l'appartement ou une autre propriété occupée par vous-même peut-elle servir de garantie ?
Malgré l'argent liquide hérité, vous pouvez contracter un prêt pour la rénovation de l'appartement à louer. Pour la déduction des frais de publicité, la finalité des dépenses est déterminante. C'est-à-dire que le prêt doit servir à l'acquisition, à la sécurisation et au maintien des revenus de la location. En principe, la garantie du prêt n'a pas d'importance.
4) À partir de quand l'appartement pourrait-il
