Steuerliche Aspekte bei Verkauf/Vermietung einer geerbten Immobilie
November 1, 2012 | 50,00 EUR | beantwortet von Dr. Yanqiong Bolik
Sehr geehrte Damen und Herren,
Dieses Jahr habe ich eine sanierungsbedürftige Eigentumswohnung geerbt. Diese Wohnung wurde von dem Erblasser (meinem Onkel) 1979 erworben und selbst genutzt. Bitte legen Sie mir die steuerlichen Aspekte für folgende Szenarien dar.
a) Verkauf der Wohnung in unsaniertem Zustand:
Was ist die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer?
(der Verkaufspreis oder wird die Wohnung unabhängig davon vom Finanzamt geschätzt?)
b) erst Sanieren, dann Verkaufen (Sanierungskosten mit neuem Fußbodenbelag, 2 neuen Bädern, Parkett neu versiegeln, Beiputzen. neuem Heizkörper, Tapezieren, Streichen = ca 25% des geschätzten Wohnungswertes)
Was ist die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer?
- Schätzung durch das Finanzamt? (falls ja, muss vor
Sanierungsbeginn eine gutachterliche Bestandsaufnahme
gemacht werden?
- Verkaufserlös abzgl. Sanierungskosten ?
C)erst Sanieren, dann Vermieten
1)Was ist Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer?
- Schätzwert Finanzamt?
- Gutachten vor Sanierung?
2)Können die Sanierungskosten ( s. o.) vor Vermietung
direkt über 1-5 Jahre oder nur als AFA abgesetzt
werden?
3)Mit der Wohnung wurde auch Barvermögen vererbt. Kann ich
trotzdem für die Zahlung der Erbschaftssteuer und für
die Wohnungssanierung ein steuerlich absetzbares
Darlehen aufnehmen? Muss dieses Darlehen dann auf die
Wohnung aufgenommen werden oder kann auch eine andere,
selbst genutzte Immobilie als Sicherheit dienen?
4)ab wann könnte die Wohnung danach wieder ohne
steuerliche Nachteile verkauft werden?
im voraus dankend mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.
Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.
Ich gehe davon aus, dass Sie für die Wohnung keinen Ausgleich gezahlt haben, also unentgeltlich geerbt. Bitte informieren Sie mich, wenn diese Annahme nicht zutrifft. Die steuerliche Folge konnte sich ändern.
a) Verkauf der Wohnung in unsaniertem Zustand: Was ist die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer? (der Verkaufspreis oder wird die Wohnung unabhängig davon vom Finanzamt geschätzt?)
In diesem Fall handelt es sich um Wohnungseigentum, was grundsätzlich für ErbSt-Zweck nach Vergleichswertverfahren bewertet wird. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist vorrangig auf von den Gutachterausschüssen mitgeteilte Vergleichspreise für hinreichend übereinstimmende Grundstücke zurückzugreifen. Diese Vergleichspreise werden grds. aus dem Durchschnitt der Kaufpreise gleichartiger Grundstücke ermittelt. Die Kaufpreise entnimmt der Gutachterausschuss seiner Kaufpreissammlung. Stellt der Gutachterausschuss geeignete Vergleichspreise nicht zur Verfügung, kann die Finanzverwaltung auf Verkaufspreis zurückgreifen.
b) erst Sanieren, dann Verkaufen (Sanierungskosten mit neuem Fußbodenbelag, 2 neuen Bädern, Parkett neu versiegeln, Beiputzen. neuem Heizkörper, Tapezieren, Streichen = ca 25% des geschätzten Wohnungswertes) Was ist die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer? - Schätzung durch das Finanzamt? (falls ja, muss vor Sanierungsbeginn eine gutachterliche Bestandsaufnahme gemacht werden? - Verkaufserlös abzgl. Sanierungskosten ?
Die Bewertung erfolgt nach Vergleichswertverfahren, zwar mit Vergleichswert für Wohnungen zum geerbten Stand. Eine Bestandsaufnahme ist zwar nicht zwingend notwendig. Sie ist jedoch unschädlich. Sie haben damit einen Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
C)erst Sanieren, dann Vermieten
1)Was ist Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer? - Schätzwert Finanzamt? - Gutachten vor Sanierung?
M.E. haben Sie trotz der Vermietungsabsicht zunächst ein Wohnungseigentum geerbt. Erst nach der Sanierung wird die Wohnung in einen vermietbaren Zustand gebracht. Daher soll die Wohnung als Wohnungseigentum bewertet, folglich zu Vergleichswert zum Zustand vor Sanierung. Wenn es kein Vergleichswert vorliegt, kann das Wohneigentum nach Sachwertsverfahren bewertet werden.
2)Können die Sanierungskosten ( s. o.) vor Vermietung direkt über 1-5 Jahre oder nur als AFA abgesetzt werden?
Um die Sanierungskosten als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen, müssen Sie dem Finanzamt glaubhaft Ihre Einkunftserzielungsabsicht darstellen. Dann können Sie die Kosten für obengenannte Maßnahmen als Werbungskosten über 1-5 Jahre absetzen. Bitte beachten Sie, wenn Sie noch weitere Maßnahmen (z.B. Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Fenster) durchführen könnte sich die steuerliche Folge ändern.
3)Mit der Wohnung wurde auch Barvermögen vererbt. Kann ich trotzdem für die Zahlung der Erbschaftssteuer und für die Wohnungssanierung ein steuerlich absetzbares Darlehen aufnehmen? Muss dieses Darlehen dann auf die Wohnung aufgenommen werden oder kann auch eine andere, selbst genutzte Immobilie als Sicherheit dienen?
Sie können trotz des geerbten Barvermögens Darlehen für Sanierung der zu vermietender Wohnung aufnehmen. Für Abzug der Werbungskosten ist die Zwecke der Aufwendungen maßgebend. D.h. das Darlehen muss zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung dienen. Dabei ist grundsätzlich unerheblich, womit das Darlehen besichert ist.
4)ab wann könnte die Wohnung danach wieder ohne steuerliche Nachteile verkauft werden?
Da Sie die Wohnung unentgeltlich infolge des Erbfalls erworben haben, gilt der Anschaffungszeitpunkt in 1979. Daher ist die 10-Jahre-Frist nach §23 EStG bereits abgelaufen. Solange die Wohnung in Ihrem Privatvermögen gehalten wird, wird das Veräußerungsergebnis einkommensteuerlich nicht zu berücksichtigen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.
Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
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