Mirasta kalan bir gayrimenkulün satışı/kiralanması durumunda vergisel yönler
Kasım 1, 2012 | 50,00 EUR | cevaplandı Dr. Yanqiong Bolik
Sayın Bayanlar ve Baylar,
Bu yıl, restore edilmesi gereken bir malikane daire miras kaldı. Bu daire mirasçı (amcam) tarafından 1979 yılında satın alındı ve kendisi tarafından kullanıldı. Lütfen aşağıdaki senaryolar için vergi yönlerini açıklayınız.
a) Daireyi restore edilmemiş halde satış:
Kısım vergisi için temel ne olacaktır?
(Satış fiyatı mı, yoksa dairenin Finansman tarafından ayrı olarak mı tahmin edilecektir?)
b) Önce Restore Et, Sonra Sat (Yeni zemin kaplaması, 2 yeni banyo, parke yeni cilalanması, duvarlara sıva, yeni radyatör, duvar kağıdı, boya maliyetinin yaklaşık %25'i kadar)
Kısım vergisi için temel ne olacaktır?
- Finansman tarafından tahmin edilecek mi? (evetse, restore başlamadan önce bir uzman envanteri yapılmalı mıdır?)
- Satış geliri artı restore maliyeti mi?
c) Önce Restore Et, Sonra Kiraya Ver
1)Kısım vergisi için temel nedir?
- Finansman tahmini mi?
- Restore öncesi rapor mu?
2)Restore maliyeti (yukarıda belirtildiği gibi) kira başlamadan önce doğrudan 1-5 yıl boyunca mı yoksa sadece AFA olarak mı indirilebilir?
3)Daire ile birlikte nakit de miras kaldı. Yine de kısım vergisi ödemesi ve daire restore için vergiden indirimli bir kredi alabilir miyim? Bu kredi daireye mi alınmalı yoksa başka, kendi kullanılan bir mülk de güvence olarak hizmet edebilir mi?
4)Daha sonra daire ne zaman tekrar vergisel dezavantajlar olmadan satılabilir?
İlginiz için şimdiden teşekkür eder, saygılarımla.
Sayın Soru Sahibi,
Sorunuz için teşekkür ederim ve bu platformun kurallarını göz önünde bulundurarak cevaplamak istiyorum.
Lütfen belirttiğim durumun temelinde olduğunu unutmayın ve bilgilerin eklenmesi, çıkarılması, değiştirilmesi veya bilgilerin belirsiz olması vergi sonucunu değiştirebilir.
Anladığım kadarıyla, dairenin karşılığını ödemediniz, yani karşılıksız olarak miras aldınız. Bu varsayım doğru değilse lütfen beni bilgilendirin. Vergisel sonuç değişebilir.
a) Daireyi onarılmış durumda satma: Miras vergisi için ölçüm tabanı nedir? (Satış fiyatı mı, yoksa daire Finansman tarafından değerlendirilir mi?)
Bu durumda, temel olarak Vergi Prosedür Kanunu açısından daire mülkiyeti söz konusudur. Vergi değerleme yöntemi olarak karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılır. Karşılaştırmalı değer yöntemi uygulanırken, uygun benzer araziler için değerleme kurulu tarafından bildirilen karşılaştırma fiyatlarına öncelik verilmelidir. Bu karşılaştırma fiyatları genellikle benzer arazilerin ortalama satış fiyatlarından elde edilir. Satış fiyatları, değerleme kurulu tarafından satış fiyatı koleksiyonundan alınır. Değerleme kurulu uygun karşılaştırma fiyatları sağlamazsa, Maliye İdaresi satış fiyatına başvurabilir.
b) Önce Onarım, Sonra Satış (Yeni zemin kaplaması, 2 yeni banyo, parke zemini yeniden cilalama, sıva, yeni kalorifer, duvar kağıdı, boyama = tahmini daire değerinin yaklaşık %25'i) Miras vergisi için ölçüm tabanı nedir? - Finansman tarafından tahmin ediliyor mu? (Evetse, onarım başlamadan önce bir değerleme yapılmalı mıdır? - Satış geliri eksi onarım maliyeti?)
Değerleme, temel olarak mirasın alındığı durum için daireye karşılaştırmalı değer yöntemiyle yapılır. Bir envanter yapılması zorunlu olmamakla birlikte, zararsızdır. Böylece Maliye İdaresi'ne karşı bir kanıtınız olur.
C)Önce Onarım, Sonra Kiralama
1) Miras vergisi için ölçüm tabanı nedir? - Finansman tahmini mi? - Onarım öncesinde değerlendirme mi yapılmalıdır?
Bence, kiralamaya yönelik olsa bile öncelikle bir daire mülkiyeti miras aldınız. Onarımın ardından daire kiralanabilir hale getirilir. Bu nedenle, dairenin durumu için karşılaştırmalı değerleme yapılmalıdır. Karşılaştırmalı değer yoksa, mülkiyetin maddi değer yöntemine göre değerlendirilmesi gerekebilir.
2) Onarım maliyetleri (yukarıda belirtilen) kira başlamadan önce doğrudan 1-5 yıl boyunca veya sadece AFA olarak mı düşülebilir?
Kira gelirlerinden gelen giderler olarak onarım maliyetlerini vergiden düşebilmek için Maliye İdaresi'ne gelir elde etme niyetinizi inandırıcı bir şekilde göstermeniz gerekmektedir. Bu durumda, yukarıda belirtilen tedbirler için harcamaları 1-5 yıl boyunca gider olarak düşünebilirsiniz. Lütfen unutmayın, diğer tedbirlerin (örneğin, tesisat ve elektrik tesisatı ile pencereler) yapılması durumunda vergisel sonucun değişebileceğini unutmayın.
3)Daire ile birlikte nakit varlık da miras kaldı.
