Augmentation du loyer après un changement de propriétaire, loyer au-dessus du loyer de référence.
Juillet 22, 2009 | 20,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Mon mari et moi avons acheté un appartement en copropriété le 1er mai de cette année. Les locataires habitent cet appartement depuis environ 10 ans et n'ont pas encore eu d'augmentation de loyer. Le loyer se situe actuellement légèrement au-dessus du loyer de référence. Nous aimerions maintenant augmenter le loyer de 45 euros (environ 4 %).
L'appartement est situé dans le meilleur quartier de Francfort, il fait environ 100 mètres carrés, c'est un appartement particulièrement exclusif (2 balcons, plafonds de 4 mètres de haut, petite unité de logement, etc.). Pour cette raison, et aussi parce qu'il n'y a pas eu d'augmentation de loyer depuis 10 ans, nous aimerions augmenter le loyer d'environ 4 % au total. Le vieux contrat de location que nous avons repris prévoyait une augmentation de loyer de 2 % chaque année en 2004 et 2005.
Maintenant, mes questions :
- Avons-nous le droit d'augmenter le loyer dans le cadre du changement de propriétaire, éventuellement en invoquant le fait qu'il n'y a pas eu d'augmentation de loyer en 2004 et 2005, ou généralement dans le cadre du changement de propriétaire - même au-delà du loyer de référence ?
- Pouvons-nous résilier normalement le bail des locataires et sommes-nous liés par les délais du contrat de location et/ou du BGB (le principe de faveur s'applique-t-il ici) ?
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci pour votre demande !
Je voudrais maintenant répondre à vos questions en tenant compte de vos efforts et de votre explication de la situation :
1) Pouvons-nous augmenter le loyer dans le cadre du changement de propriétaire, éventuellement en invoquant l'absence d'augmentation du loyer en 2004 et 2005 ou plus généralement dans le cadre du changement de propriétaire - même au-delà du loyer de référence ?
La légalité d'une augmentation de loyer est déterminée selon l'article 558 du Code civil et en particulier selon le paragraphe 1 de cet article.
Je vous ai reproduit cet article ci-dessous pour une meilleure compréhension :
Article 558 du Code civil
Augmentation du loyer jusqu'au loyer de comparaison local
(1) Le propriétaire peut demander l'autorisation d'augmenter le loyer jusqu'au loyer de comparaison local si le loyer est resté inchangé depuis 15 mois au moment où l'augmentation doit prendre effet. La demande d'augmentation de loyer ne peut être faite au plus tôt qu'un an après la dernière augmentation de loyer. Les augmentations selon les articles 559 à 560 ne sont pas prises en compte.
(2) Le loyer de comparaison local est calculé sur la base des frais habituels convenus dans la commune ou une commune comparable pour un logement de même type, taille, équipement, qualité et emplacement au cours des quatre dernières années ou modifiés, à l'exception des augmentations selon l'article 560. Le logement dont le loyer est fixé par la loi ou dans le cadre d'une aide financière est exclu.
(3) Dans le cas des augmentations du paragraphe 1, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 20 % sur une période de trois ans, sauf les augmentations selon les articles 559 à 560 (plafond de hausse).
(4) Le plafond de hausse n'est pas applicable :
1. si l'obligation du locataire de verser une compensation en vertu des dispositions sur la suppression de la subvention indue dans le logement a pris fin en raison de la cessation de l'engagement public et
2. dans la mesure où l'augmentation du montant de la compensation à verser ne dépasse pas le montant de la dernière compensation à verser.
Le propriétaire peut demander au locataire, au plus tôt quatre mois avant la cessation de l'engagement public, de lui fournir des informations sur l'obligation de verser une compensation et sur son montant dans un délai d'un mois. La disposition de la phrase 1 s'applique mutatis mutandis lorsque l'obligation du locataire de verser une compensation en vertu des articles 34 à 37 de la loi sur l'aide au logement et des dispositions légales correspondantes des Länder a pris fin en raison de la cessation de l'engagement public.
(5) Les fonds de tiers au sens de l'article 559a doivent être déduits du montant annuel qui résulterait d'une augmentation jusqu'au loyer de comparaison local, dans le cas de l'article 559a, avec 11 % de la subvention.
(6) Toute disposition contraire aux intérêts du locataire est invalide.
Comme vous le voyez, selon le paragraphe 1 de l'article 558 du Code civil, une augmentation n'est en principe autorisée que jusqu'au loyer de comparaison local.
Dans votre cas, le loyer actuel est même supérieur au loyer de référence (voir article 558 du Code civil), donc une augmentation de loyer est exclue à ce stade.
Cependant, vous devriez vérifier régulièrement le loyer de référence à l'avenir pour savoir si une augmentation de loyer est justifiée, car le loyer actuel est inférieur au loyer de référence (futur).
2) Pouvons-nous résilier normalement les locataires et sommes-nous liés aux délais du bail et/ou du Code civil (le principe de faveur s'applique-t-il ici ?)
Étant donné que le principe "L'achat ne casse pas le loyer" s'applique, vous avez repris tous les droits et obligations du bailleur précédent envers les locataires.
Cela signifie que vous ne pouvez résilier le bail que dans des circonstances très strictes, c'est-à-dire de manière extraordinaire (par exemple en cas de retard de paiement, de violation des obligations des locataires, etc.) ou pour motif légitime.
J'espère avoir pu vous fournir une première orientation juridique et je vous souhaite beaucoup de succès et
