Повышение арендной платы после смены собственника, аренда выше показателей арендной платы.
Июль 22, 2009 | 20,00 EUR | отвечено Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Мой муж и я приобрели квартиру собственности 1 мая этого года. Арендаторы живут в этой квартире около 10 лет и до сих пор не получали повышения арендной платы. В данный момент арендная плата немного выше базового уровня аренды. Мы бы хотели повысить арендную плату на 45 евро (примерно на 4%).
Квартира расположена в лучшем районе Франкфурта, имеет примерно 100 квадратных метров, это особенно эксклюзивная квартира (2 балкона, потолки высотой 4 метра, небольшая жилая единица и т. д.). Поэтому, и также потому, что арендная плата не повышалась в течение 10 лет, мы бы хотели увеличить арендную плату примерно на 4%. Старый договор аренды, который мы унаследовали, предполагал повышение арендной платы на 2% в 2004 и 2005 годах.
Теперь у меня есть вопросы:
- Можем ли мы повысить арендную плату в рамках смены собственника, возможно, сославшись на отсутствие повышения арендной платы в 2004 и 2005 годах или вообще в рамках смены собственника - даже выше базового уровня аренды?
- Можем ли мы нормально расторгнуть договор с арендаторами и должны ли мы придерживаться сроков договора аренды и / или Гражданского кодекса (применяется ли здесь принцип выгоды?)
Уважаемый Запрашивающий,
Спасибо за ваш запрос!
Ниже я хотел бы дать ответ на ваши вопросы, учитывая ваш вклад и описание ситуации:
1.) Можем ли мы увеличить арендную плату в рамках смены собственника, возможно, ссылаясь на отсутствие повышения арендной платы в 2004 и 2005 годах или вообще в рамках смены собственника - даже сверх пределов арендной платы?
Вопрос о возможности увеличения арендной платы оценивается в соответствии с § 558 ГК РФ и, в частности, с § 1 этого положения.
Ниже приведен текст этого положения для лучшего понимания:
§ 558 ГК РФ
Повышение арендной платы до местного сопоставимого уровня
(1) Арендодатель может потребовать согласия на повышение арендной платы до местного сопоставимого уровня, если арендная плата на момент вступления в силу повышения не изменялась в течение 15 месяцев. Запрос на повышение арендной платы может быть предъявлен не ранее чем через год после последнего повышения арендной платы. Повышения по §§ 559 и 560 не учитываются.
(2) Местный сопоставимый уровень формируется из обычных платежей, согласованных в обществе или сравнимом обществе за жилищные помещения сравнимого типа, размера, оборудования, качества и местоположения в последние четыре года или измененных, за исключением повышений в соответствии с § 560. Исключение составляют жилищные помещения, у которых уровень арендной платы устанавливается законом или в связи с обязательством по финансированию.
(3) При повышениях согласно абзацу 1 арендная плата в течение трех лет, за исключением повышений согласно §§ 559 и 560, не может увеличиться более чем на 20 процентов (предел капитализации).
(4) Предел капитализации не распространяется на:
1. когда обязательство арендатора по компенсационному платежу в соответствии с положениями о сокращении субсидирования в жилищном строительстве из-за прекращения обязательств публичного контроля уничтожено и
2. если уровень повышения не превышает сумму последнего платежа по компенсационному платежу.
Арендодатель может потребовать от арендатора не ранее чем за четыре месяца до прекращения обязательств публичного контроля предоставить ему информацию в течение месяца о его обязательствах по компенсационному платежу и его размере. Предложение 1 применяется аналогично, если обязательство арендатора по осуществлению компенсационного платежа по §§ 34-37 Закона о жилищном строительстве и принятых в связи с ним региональных законов уничтожено из-за прекращения привязки к арендной плате.
(5) Из годовой суммы, которая получилась
