Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel, Miete über Mietspiegel
Juli 22, 2009 | 20,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Mein Mann und ich haben zum 01. Mai diesen Jahres eine Eigentumswohnung erworben. Die Mieter wohnen in dieser Wohnung seit ca. 10 Jahren und haben bisher keine Mieterhöhung erhalten. Die Miete liegt stand jetzt etwas über dem zugrunde gelegten Mietspigel. Nun würden wir gerne die Miete um 45 Euro erhöhen (ca. 4 Prozent).
Die Wohnung liegt im besten Gebiet von FFM, hat ca. 100 qm, es handelt sich um eine besonders exclusive Wohnung (2 Balkone, 4 m hohe Decken, kleine Wohneinheit, etc.). Aus diesem Grund, und auch aus dem Grund das es seit 10 Jahren keine Mieterhöhung gegeben hat, würden wir den Mietpreis gerne um insgesamt ca. 4 % erhöhen. Der alte Mietvertrag, den wir übernommen haben, sah eine Mierhöhung in den Jahren 2004 und 2005 um jeweils 2 % vor.
Nun meine Fragen:
- Dürfen wir die Miete im Rahmen des Eigentümerwechsels erhöhen, ggf. unter Berufung auf die nicht erfolgte Mieterhöhung 2004 und 2005 oder generell im Rahmen des Eigentümerwechsels - auch über den Mietspiegel hinaus?
- Können wir den Mietern normal kündigen und sind wir hier an die Fristen des Mietvertrages und / oder BGB gebunden (greift hier ein Günstigkeitsprinzip?)
Sehr geehrter Ratsuchender,
Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:
Zu 1.) Dürfen wir die Miete im Rahmen des Eigentümerwechsels erhöhen, ggf. unter Berufung auf die nicht erfolgte Mieterhöhung 2004 und 2005 oder generell im Rahmen des Eigentümerwechsels - auch über den Mietspiegel hinaus?
Ob eine Mieterhöhung zulässig ist, beurteilt sich nach § 558 BGB und insbesondere nach § 1 dieser Vorschrift.
Nachfolgend habe ich Ihnen diese Vorschrift zum besseren Verständnis abgedruckt:
§ 558 BGB
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wie Sie sehen, ist gem. Abs.1 des § 558 BGB eine Erhöhung grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
Da in Ihrem Fall die aktuelle Miete sogar über dem Mietspiegel (siehe § 558 BGB), also über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, scheidet eine Mieterhöhung zum jetzigen Zeitpunkt grundsätzlich aus.
Sie sollten allerdings in regelmäßigen abständen zukünftig den Mietspiegel abfragen, um zu erfahren, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist, weil die aktuelle Mieter unter der (zukünftigen) ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Zu 2.)Können wir den Mietern normal kündigen und sind wir hier an die Fristen des Mietvertrages und / oder BGB gebunden (greift hier ein Günstigkeitsprinzip?)
Da der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt, sind Sie hinsichtlich des Mietvertrages in alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters gegenüber den Mietern eingetreten.
Dies bedeutet, dass Sie den Mietvertrag nur unter ganz engen Voraussetzungen, also außerordentlich (etwa wegen Zahlungsverzuges, Pflichtverletzungen der Mieter, etc. ) oder wegen Eigenbedarf kündigen können.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
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