Mülk sahibi değişikliği sonrası kira artışı, kira piyasası üstünde.
Temmuz 22, 2009 | 20,00 EUR | cevaplandı Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Benim kocam ve ben bu yılın 1 Mayıs'ında bir daire satın aldık. Kiracılar yaklaşık 10 yıldır bu dairede yaşıyor ve şimdiye kadar hiç kira artışı almadılar. Kiranın mevcut durumu temel alınan kira piyasa fiyatının biraz üzerinde. Şimdi kira miktarını 45 Euro (yaklaşık %4) artırmak istiyoruz.
Daire FFM'nin en iyi bölgesinde bulunmakta, yaklaşık 100 metrekare, özel bir daire (2 balkon, 4 metre yüksek tavan, küçük birimler vb.). Bu nedenle, ve aynı zamanda 10 yıldır kira artışı olmadığı için, kira fiyatını toplamda yaklaşık %4 artırmak istiyoruz. Biz devraldığımız eski kira sözleşmesine göre 2004 ve 2005 yıllarında %2'şerlik bir kira artışı öngörüyordu.
Şimdi sorularım:
- Mülkiyet değişikliği kapsamında kira artışı yapabilir miyiz, belki de 2004 ve 2005 yıllarında gerçekleşmeyen kira artışına atıfta bulunarak veya genel olarak mülkiyet değişikliği kapsamında - kira piyasasının ötesinde?
- Kiracılara normal şekilde fesih bildirimi yapabilir miyiz ve burada kira sözleşmesinin ve/veya BGB'nin sürelerine bağlı mıyız (burada bir iyilik ilkesi devreye girer mi?)
Sayın Danışan,
Öncelikle sorunuz için teşekkür ederim!
Sorularınıza aşağıdaki gibi cevap vermek istiyorum, lütfen katkınızı ve durum açıklamanızı dikkate alarak:
1.) Mülk sahibi değişikliği çerçevesinde kira artırabilir miyiz, belki Mieterhöhung 2004 ve 2005 yıllarında gerçekleşmediği gerekçesiyle ya da genel olarak mülk sahibi değişikliği çerçevesinde - kira endeksini aşarak mı?
Kira artırımının uygun olup olmadığı, 558 BGB ve özellikle bu hükmün 1. maddesine göre değerlendirilir.
Bu hükmü daha iyi anlamanız için size aşağıda yer alan bilgiyi verdik:
558 BGB
Yerel karşılaştırma kirasına kadar kira artırımı
(1) Vermi, kira artışıyla kiranın son 15 aydır değişmediği zaman kira artışının başlaması gereken zamanda yerel karşılaştırma kirasına kadar kira artışına onay verebilir. Kira artış talebi en erken bir yıl önceki son kira artışından sonra ileri sürülebilir. 559 ile 560. maddeler uyarınca artışlar dikkate alınmaz.
(2) Yerel karşılaştırma kirası, son dört yılda belirli türde, büyüklükte, donanımda, nitelikte ve konumda benzer konutlar için belirli bir yerde veya benzer bir yerde anlaşılan veya 560. maddeye göre artırılan tipik ücretlerden oluşur. Kira miktarı yasayla veya bir destek taahhüdü ile belirlenmiş konutlar hariçtir.
(3) 1. fıkra uyarınca artışlar 3 yıl içinde, 559 ile 560. maddeler uyarınca artışlar hariç olmak üzere, %20'den fazla olmamalıdır (Kappungsgrenze).
(4) Kappungsgrenze geçerli değildir,
1. kamu bağlamanın kaldırılmasından kaynaklanan kamu bağlamaya ilişkin yükümlülük nedeniyle dengelendirme ödemesi yükümlülüğünün ortadan kalktığı durumlarda ve
2. artışın son ödenmesi gereken dengelendirme ödemesini aşmaması durumunda.
Vermi, kamu bağlamının kaldırılmasından en az dört ay önce, dengelendirme ödemesi yükümlülüğü ve miktarı hakkında bir ay içinde bilgi verilmesini talep edebilir. 1. fıkra, kiralamanın bağlamının kalkmasından kaynaklanan 34 ila 37. maddeler ve bu maddelere dayanarak çıkarılan yerel mevzuat hükümlerine göre dengelendirme ödemeleri yapma yükümlülüğü nedeniyle kiralayanın vermesi gereken dengelendirme ödemesi nedeniyle de geçerlidir.
(5) Kira artışıyla yerel karşılaştırma kirasına artış olması durumunda, 559a uyarınca üçüncü taraf kaynaklarının çıkarılması gerekmektedir, 559a'nın 1. fıkrası uyarınca hibe miktarının %11'i ile.
(6) Kiracı aleyhine farklı bir anlaşma geçersizdir.
Görüldüğü gibi, 558 BGB'nin 1. maddesine göre artış genellikle yerel karşılaştırma kirasına kadar sınırlıdır.
Durumunuzda mevcut kira dahi kira endeksinden (bakınız 558 BGB) ve yerel karşılaştırma kiradan yüksek olduğundan, şu anda temelde kira artışı yapılamaz.
Ancak gelecekte kira endeksini düzenli olarak sorgulamalı ve mevcut kiranın (ge
