Frag einen Steuerberater zum Thema Vermietung / Verpachtung

Unerwarteter Geldsegen vom Finanzamt

Januar 23, 2022 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Wir sind Angestellte und haben Mitte 2019 ein Haus gekauft und entsprechend bezahlt. Die Voreigentümer haben sich vertraglich ein einjähriges Wohnrecht vorbehalten gegen Mietzahlung. Von Mitte 2019 bis Mitte 2020 haben wir Mietzahlungen erhalten, danach sind die Voreigentümer ausgezogen und wir selbst in das Haus eingezogen.

Für die Steuerklärung haben 2019 habe ich die Mieteinnahmen (insgesamt 4 Monate) angegeben, dafür aber auch die ganzen Kosten für das Haus anteilig für 4 Monate abgesetzt. Insgesamt ergab es einen Verlust und demzufolge eine Steuerrückzahlung. Das Finanzamt hat dies unter Vorbehalt (!) akzeptiert, aber gesagt, die endgültige Entscheidung würde erst mit der Steuer 2020 getroffen, wenn die "Gewinnerzielungsabsicht" feststehen würde.

Für das Jahr 2020 haben wir 7 Monate Miete erhalten und demzufolge für 7 Monate die Kosten für das Haus abgesetzt. Es ergab sich insgesamt durch die Mieteinnahmen ein Gewinn, den wir entsprechend angegeben hatten. Das Ergebnis war nach unserer Steuererklärung eine Nachzahlung von etwa 800,- Euro.

Dann die Überraschung:

Das Finanzamt hat entgegen unserer Erklärung die Kosten für das Haus für volle 12 Monate abgesetzt und nicht etwa nur - wie angegeben - für 7 Monate. Das Ergebnis war dementsprechend insgesamt ein Verlust, was uns statt einer Nachzahlung eine freudige Rückzahlung beschert hat. Gleichzeitig mit dem Steuerbescheid von 2020 kam auch der Bescheid für 2019, der offensichtlich nun endgültig ist.

Demzufolge haben wir mehr abgesetzt als wir eigentlich durften (nach meinem Verständnis), wir haben insgesamt mit der Miete keinerlei Gewinn erzielt (nach der Rechnung des Finanzamts), haben die Verluste komplett abgesetzt und haben nur einen unerwarteten Geldsegen auf dem Konto.

Meine Frage: Was tue ich jetzt? Liegt das Finanzamt richtig oder haben die Mist gebaut?

Falls letzteres: Muss ich irgendwie reagieren? Kann mir da noch irgendeine böse Überraschung drohen? Oder soll ich einfach gar nichts tun? Kann noch eine Nachforderung kommen?

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!

Grundsätzlich wären Sie nicht verpflichtet das Finanzamt auf den Fehler im Steuerbescheid aufmerksam zu machen, wenn Sie die Daten und Angaben korrekt in der Anlage V angegeben haben. So wie Sie es geschildert haben, wäre es korrekt gewesen, wenn Sie bei einer zeitanteiligen Vermietung in 2020 auch nur die Kosten bis zum Ende der Vermietung angesetzt haben. Ein darüber hinausgehender Werbungskostenabzug ist grundsätzlich nicht möglich, weil ja danach keine Vermietungsabsicht wegen der Selbstnutzung mehr bestand.

Das Finanzamt kann den Bescheid in dem Sinne dann nachträglich grundsätzlich nicht mehr verbösern, weil Sie ja korrekte Angaben gemacht haben. Nachträgliche Kenntnis aus Sicht des Finanzamtes liegt hier auch nicht vor, weil ja die Angaben von Ihnen richtig gemacht worden sind. Insofern liegt eine Änderungsmöglichkeit für das Finanzamt nur dann vor, wenn der Bescheid nach § 164 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen ist. Ist dieser Vermerk auf Seite 1 des Bescheides nicht erhalten, können Sie also davon ausgehen, dass der Bescheid zu Ihren Ungunsten nicht mehr geändert werden kann.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne noch einmal.

Viele Grüße und noch einen schönen Sonntag!

Knut Christiansen
Steuerberater