Ersteherabrechnung aus Zwangsverwaltung und grundsätzliche Frage Reisekosten
Dezember 7, 2018 | 35,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
1: Anlage V)
Ich habe in 2017 (18.11.2017 Eigentumseintragung im GB) eine Eigentumswohnung erworben, diese befand sich in der Zwangsverwaltung, wurde allerdings von mir freihändig erworben.
Nun habe ich vom Zwangsverwalter eine Ersteherabrechnung bekommen:
+ Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters anteilig für die Zeit vom 01.01.2017 - 18.11.2017
+ vereinnahmte Kaltmieten anteilig für November und Dezember voll
- Wohngeld anteilig für November und Dezember voll (wurde noch vom Konto des Zwangsverwalters abgebucht)
- Grundsteuer für 2017 gesamt
= Guthaben zu meinen Gunsten mit dem Hinweis, das die Nebenkostenabrechnung als neue Eigentümerin von mir gemacht werden muss.
Wie ist das nun anzusetzen?
Nebenkostenvorauszahlung = Umlagen?
Grundsteuer für das komplette Jahr, oder nur anteilig ?
Wie sieht es mit den anderen Werbungskosten aus der Jahresabrechnung der Hausverwaltung ab, die nicht umlagfähig waren? Für das gesamte Jahr oder wieder anteilig?
2: Anlage N)
Ich arbeite als Grundschulleiterin und arbeite neuerdings in zwei Grundschulen als Direktorin. Ist es korrekt, dass die Fahrten zu der ersten und ursprünglichen Grundschule mit der Entfernungspauschle und alle Fahrten zu der zweiten und neuen Grundschule mit Reisekosten abgerechnet werden können?
Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frag-einen.com. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt das Zu- und Abflussprinzip. Das heißt, Sie geben die tatsächlich gezahlten Beträge sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Werbungskosten an. Werden von einem Dritten als Bevollmächtigten Zahlungen entgegengenommen, so tritt damit grundsätzlich ein Zufluss beim Vollmachtgeber ein. Fraglich ist, ob der Zwangsverwalter als Bevollmächtigter angesehen werden kann.
In Ihrem Fall tritt m.E. der Zufluss und Abfluss erst 2018 ein. Ich empfehle Ihnen, dies mit dem Finanzamt abzustimmen, um Nachteile zu vermeiden. Sie geben dann die Kalteinnahmen als Mieteinnahmen, die Nebenkostenvorauszahlungen als Umlagen an.
De Grundsteuer ist als Werbungskosten einzutragen. Wenn Sie die Grundsteuer für das gesamte Jahr gezahlt haben, dann auch in dieser Höhe. Die Hausgeldzahlungen sind als Werbungskosten einzutragen, allerdings sind die Zuführungen und Entnahmen zu bzw. aus den Instandhaltungsrücklagen vorher herauszurechnen. Instandhaltungsaufwendungen sind als Erhaltungsaufwand auszuweisen. Ggf. ist eine Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten vorzunehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
Dipl.-Kaufmann (FH) Bernd Thomas, Steuerberater, Neustadtswall 85, 28199 Bremen, E-Mail bernd.thomas@yahoo.de, USt-IdNr. DE316948369, Mitglied der Hanseatischen Steuerberaterkammer Bremen, Registernummer 111705, Berufshaftpflichtversicherung bei R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Versicherungssumme: 250.000 Euro für den einzelnen Schadensfall; Jahreshöchstleistung: 1.000.000 Euro (für alle Schäden eines Versicherungsjahres)
