Höhe Spekulationsstewuer bei Hausverkauf
März 21, 2013 | 25,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Auf Grund seiner Krankheit hat mein Bruder sein Haus mit Grundstück an uns verkauft bei Eintragung eines lebens-
langen Nießbrauchsrechts. Notar: 19.11.2007. Grundbucheintrag : 18.06.2008
Kaufpreis: kapitalisierter Wert des Wohnrechts 15.600 EUR ( Jahreswert des Nießbrauchsrechts 2.000 EUR ) plus Barkaufpreis 10.000 EUR. Kaufnebenkosten 1.410 EUR. geleistete Investitionen 1.450 EUR
Einkommen: Renten 24.900 EUR, Rentenbeginn 2003. Kapitaleinkünfte 2.000 EUR. Sonderausgaben usw. 5.200 EUR Behinderten Paischbetrag Ehefrau 50%. Bisher NV- Bescheinigung. Todestag des Bruders 30.05.2012
Frage: Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Verkaufspreis von 40.000 EUR und wie errechnet sie sich ?
Welche Rolle spieltder Todestag 30.05.2012 ?
Lieber Fragesteller,
mit den gemachten Angaben ist eine vollständige und zutreffende Beurteilung und Berechnung nicht möglich. Ich werde daher Annahmen treffen.
Die Frage konkret ist, wie hoch die Steuer auf einen möglichen Spekulationsgewinn ist, wenn Sie jetzt verkaufen? Die Angaben Ihrer EInkünfte lässt darauf schliessen, daß Sie grundsätzlich verstanden haben, daß dies nur zusammen mit ihren restlichen Einkünften gerechnet werden kann. Hier fehlen aber Angaben, so daß die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens ehe ungenau wird. Der Reihe nach:
- Die Spekulationsfrist läuft ab Notartermin, d.h. 2007 bis 2017
- Ich gehe davon aus, daß "Eigennutzung" durch Sie und Ihre Frau nicht stattgefunden hat bis zum todeszeitpunkt des Bruders (wäre aber genauer zu prüfen, ob die Nießbrauchgewährung/unentgeltliches Wohnen durch den Bruder als "Selbstnutzung" gesehen werden kann). Sie waren quasi "rechtloser Eigentümer". Bei dauernder Eigennutzung seit Kauf fällt gar keine "Spekulationssteuer" an, egal wann Sie verkaufen. Eine Möglichkeit wäre, daß Sie quasi ab Todesjahr 2012 bis zum jahr 2015 warten und in dieser Zeit nicht vermieten, sondern selbst nutzen/leerstehen lassen. Dann können Sie in 2015steuerfrei verkaufen. Wenn beides nciht zutrifft oder möglich, dann immer steuerpflichtig
- Der Todestag spielt nur insoweit eine Rolle (von Erbschaftsteuerthemen abgesehen), daß ab dann der Nießbrauch ohne steuerliche Folgen untergeht.
- Der Gewinn aus privater Veräußerung ermittelt sich aus dem Veräußerungspreis 40.000 abzüglich Anschaffungskosten (geleistete Investitionen können je nach dem auch AK sein), ca. 27.000 = Gewinn ca. EUR 13.000.
- Eine zwingende Veranlagung zur Einkommensteuer hat für Sie bisher nicht stattgefunden, da Ihr Einkommen unterhalb des doppelten Grundfreibetrags lag. Das würde sich jetzt ändern.
- Ihr zvE würde man sehr grob so ermitteln:
Rente zu 50% steuerpflichtig (1. Kohorte 2005) = 12.450,-
Kapitalvermögen 2.000 abzüglich SparerPB (2x 801) = ca. 400,- (keine Abgeltungsteuer, da indiv. Steuersatz unter 25% sein wird)
- Veräußerungsgewinn ca. 13.000
-abzüglich "sonderausgaben usw 5.200,-" (kann nicht beurteilen, ob voll zum Abzug kommt, ziehe ich aber trotzdem voll ab.)
- abzüglich "BehindertenPB 50%" (unklar, ist das Grad der Behinderung?), dann wäre der Pauschbetrag 570,-
- abzüglich Altersentlastungsbetrag (sind Sie über 65?), dann nochmals abzüglich 1.900,- wäre ein zvE von:
EUR 18.180,-
Bei einer Zusammenveranlagung kämen hier grob etwas über EUR 300,- Steuern heraus.
Man müsste aber die Zahlen genauer prüfen und noch mehr Angaben haben. Sie können sich es sich auch so merken: Wenn nach der obigen Berechnung ein zvE rauskommt, was weniger als ca. EUR 16.500,- ist, fällt KEINE Steuer an. Darüber fängt die Steuerbelastung progressiv an.
War es das, was Sie ungefähr wissen wollten?
Viele Grüße
Patrick Färber
Steuerberater
patrickfaerber@arcor.de
