Hauteur de la taxe de spéculation sur la vente d'une maison
Mars 21, 2013 | 25,00 EUR | répondu par StB Patrick Färber
En raison de sa maladie, mon frère nous a vendu sa maison avec terrain en nous accordant un droit d'usufruit viager. Notaire: 19.11.2007. Inscription au cadastre: 18.06.2008. Prix d'achat: valeur capitalisée du droit d'habitation 15.600 EUR (valeur annuelle du droit d'usufruit 2.000 EUR) plus prix d'achat en espèces 10.000 EUR. Frais annexes d'achat 1.410 EUR. Investissements réalisés 1.450 EUR. Revenus: pensions 24.900 EUR, début des pensions en 2003. Revenus de capitaux 2.000 EUR. Dépenses spéciales etc. 5.200 EUR. Allocation pour handicapée de l'épouse 50%. Jusqu'à présent, certificat de non-valeur. Date de décès du frère: 30.05.2012. Question: Quel est le montant de la taxe sur la spéculation pour un prix de vente de 40.000 EUR et comment se calcule-t-elle ? Quel rôle joue la date de décès du 30.05.2012 ?
Cher demandeur,
Avec les informations fournies, il n'est pas possible de faire une évaluation et un calcul complets et précis. Je vais donc faire des hypothèses.
La question spécifique est de savoir quel serait l'impôt sur un éventuel gain spéculatif si vous vendez maintenant ? Les informations sur vos revenus laissent penser que vous avez en principe compris que cela doit être calculé conjointement avec vos autres revenus. Cependant, des informations manquent, ce qui rend le calcul du revenu imposable assez imprécis. Voici les détails :
- Le délai de spéculation court à partir de la date du notaire, c'est-à-dire de 2007 à 2017.
- Je suppose que l'utilisation personnelle n'a pas eu lieu jusqu'au décès de votre frère (il faudrait vérifier plus précisément si l'usufruit/l'occupation à titre gratuit par le frère peut être considéré comme une "utilisation personnelle"). Vous étiez en quelque sorte le "propriétaire sans droits". En cas d'utilisation personnelle continue depuis l'achat, aucune "taxe spéculative" n'est due, peu importe quand vous vendez. Une possibilité serait d'attendre de 2012 jusqu'en 2015 et pendant cette période, ne pas louer mais utiliser vous-même/laisser vacant. Vous pourriez alors vendre en 2015 sans impôts. Si aucune de ces conditions n'est remplie ou n'est possible, alors taxes seront toujours dues.
- Le jour du décès ne joue un rôle que dans la mesure où l'usufruit cesse sans conséquences fiscales à partir de ce moment (à l'exception des questions d'impôt sur l'héritage).
- Le gain de la vente privée est calculé à partir du prix de vente de 40 000 moins le coût d'acquisition (les investissements réalisés peuvent également être inclus dans les coûts d'acquisition), soit environ 27 000 € = gain d'environ 13 000 €.
- Jusqu'à présent, vous n'avez pas été soumis à une évaluation obligatoire de l'impôt sur le revenu, car vos revenus étaient inférieurs au double de l'abattement de base. Cela changerait maintenant.
- Votre revenu imposable serait grossièrement estimé comme suit :
Pension imposable à 50 % (1ère cohorte 2005) = 12 450 €
Actifs financiers 2 000 moins l'abattement du Sparer-Pauschbetrag (2 x 801) = environ 400 € (pas d'impôt forfaitaire, car le taux d'imposition individuel sera inférieur à 25 %)
- Gain de vente d'environ 13 000 €
- moins "charges déductibles, etc. 5 200 €" (je ne peux pas juger si cela est entièrement déductible, mais je le déduis quand même entièrement.)
- moins "abattement pour handicapé 50 %" (incertain, est-ce le taux d'invalidité ?), alors le montant forfaitaire serait de 570 €
- moins l'abattement fiscal pour personnes âgées (avez-vous plus de 65 ans ?), puis à nouveau moins 1 900 €, le revenu imposable serait de :
18 180 €
Pour une taxation conjointe, cela représenterait grossièrement un peu plus de 300 € d'impôts.
Cependant, il faudrait vérifier les chiffres plus précisément et avoir plus d'informations. Vous pouvez aussi vous rappeler ceci : si, d'après le calcul ci-dessus, le revenu imposable est inférieur à environ 16 500 €, aucun impôt n'est dû. Au-delà, la charge fiscale commence à progresser.
Est-ce ce que vous vouliez approximativement savoir ?
Cordialement,
Patrick Färber
Conseiller fiscal
patrickfaerber@arcor.de
