Schenkungssteuer Tante schenkt Neffen MFH behält sich Niesbrauch vor
Ich habe mir schon einen ersten Überblick über den steuerlichen Sachverhalt verschafft. Ich schildere meine ‚Lösung’ und bitte die Bearbeiterin/den Bearbeiter, den Text in der Antwort aufzugreifen (zu kopieren), Fragezeichen für Fragezeichen durchzugehen, und bei richtiger Darstellung die Fragezeichen durch Punkte oder (ja!) o.ä. zu ersetzen, sonst Einschränkungen, soweit sie hier zuzutreffen scheinen, und Kommentare anzufügen, oder Irrtümer zu korrigieren. Es kommt mir dabei auch auf die Praxis der Finanzämter an, nicht nur auf die Lehrbuchantwort.
Die kinderlose, nicht liierte, Tante T möchte in 2016 die (gemischte?) Schenkung eines fremd vermieteten Mehrfamilienhauses, belastet mit einer Grundschuld, und mit einem zu ihren Gunsten einzurichtenden (Vorbehalts-?)Niesbrauch, an ihren Neffen N1 steuerlich günstig gestalten.
Weder T noch N1 sind über Jahre hinaus auf die Erträge oder das Eigentum oder einen Verkaufserlös aus dem MFH angewiesen, über den Umstand, dass ein Niesbrauchsverhältnis jahrelang die Verfügungsmöglichkeiten einschränkt und zu Abhängigkeiten führt, und möglicherweise die Beziehung trübt sind sich beide klar.
Grundstückswert: Das MFH liegt in einem Bereich, in dem diese Bebauung typisch ist. Der Grundstückswert s1 ist der letzte verfügbare (?) Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für diesen Gebäudetyp und diese Adresse (oder der Bodenrichtwert aus dem im Erbschaftsteuergesetz genannten Jahr?) mal der Fläche gemäß Grundbuchauszug.
Ertragswert: Das Haus wurde vor längerer Zeit gekauft und wurde auch in letzter Zeit nicht zur Beleihung oder zum Abschluss einer Versicherung bewertet. (Könnten diese Werte, wenn weniger als ca. 3 Jahre alt, sonst als Verkehrswerte s1+s2 eingesetzt werden?) Die T möchte keine Kosten für ein (Vergleichs-)Wertgutachten tragen.
Das Haus ist über 80 Jahre alt und wurde 1958 mal modernisiert.
Die Tante hat seit mehreren Jahren einen Instandhaltungsstau geduldet. Möglicherweise deswegen ist das Haus nur zu 2/3 vermietet und die erzielte Kaltmiete/qm in den vermieteten Wohnungen liegt im Schnitt bei 85% des für diese Wohnlage und Baualtersklasse durchschnittlichen Werts (laut Mietspiegel). Wobei die Baualtersklasse angelehnt an die Kriterien im Mietspiegel geschätzt ist.
Für ein Mehrfamilienhaus setzt man regelmäßig eine Nutzungsdauer von 80 Jahren an(?), daher ist zur Errechnung des Ertragswert von einer Restnutzungsdauer seit der Modernisierung bis 2038 auszugehen, in 2016 also noch 22 Jahre. (Wenn die Restnutzungsdauer gering ist, oder sogar das Haus unmodernisiert und älter als 80 Jahre ist, sehe ich in den Wertgutachten bei Zwangsversteigerungen eine andere Restnutzungsdauer; laut ImmoWertV §6, welche hier (ja? nein?) zur Anwendung kommt (oder analog angewendet werden kann?) würden unterlassene Instandhaltungen zu einer Verringerung der Restnutzungsdauer führen, in diesem Fall ließen sich ohne große Beweisaufwand (?) eine Reduktion der Restnutzungsdauer von 22 Jahren auf 20 Jahre rechtfertigen (?). Für die Zwecke dieser Ertragswertberechnung wird immer (?) von einem Zinssatz von 5,5% ausgegangen, wodurch sich gem. Anlage 9a zu §13 BewG (?) für 20 Jahre Restnutzungsdauer ein Vervielfältiger von v(20)=12,28 ergibt.
Wenn, wie hier, tatsächliche Daten zu Erträgen aus der ESt-Erklärung zur Verfügung stehen, ist es nicht erforderlich (?) oder üblich (?), pauschalierende Berechnungsverfahren, z.B. aufgrund von durchschnittlichen Mieteinnahmen von Vergleichsobjekten und durchschnittlichen Quoten für Bewirtschaftungskosten entsprechend dem Alter des Hauses anzuwenden (?) Daher ist – jedenfalls in der Praxis (?)- kein Nachweis einer ‚ordnungsgemäßen’ Bewirtschaftung zu erbringen (?)
Rohertrag ist der Mittelwert (?) der Mieteinnahmen ohne Einnahmen für Nebenkosten für die letzten drei (?) Jahre, die Bewirtschaftungskosten sind die Differenz aus Ausgaben und Einnahmen für Nebenkosten, Kreditzinsen, Erhaltungsaufwendungen und ‚sonstiges’, also alle Werbungskosten außer der AfA. Diese Werte ergeben sich aus der Einkommensteuer-Anlage V&V des Hauses der T für die letzten verfügbaren (?) drei Jahre. Weiterhin abzugsfähig als Bewirtschaftungskosten ist der Zeitaufwand, die Arbeitszeit der T für die Hausverwaltung für dies Objekt (?). Diesen Posten darf man schätzen (?) (und wie geht das ggf.?)
Der Gebäudewert s2 nach dem Ertragswertverfahren ist der Reinertrag (Rohertrag-Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit dem Vervielfältiger, hier v(20)= 12,27.
Kapitalwert des Niesbrauchs s3: Hier bin ich mir bei der Lösung unsicher: Die durchschnittliche Lebenserwartung der T ist gemäß der hier maßgeblichen (?) Sterbetafel 2009/2011 (?) des Statistischen Bundesamts für Frauen nämlich 30 Jahre, der zugehörige Vervielfältiger v(30) ist 15. Der Jahresreinertrag für den Niesbrauch dürfte nach derselben Methode wie für den Gebäudewert ermittelt werden, selbst, wenn die Methode, die ich oben angewendet habe, falsch ist. Also ist s3 der Reinertrag mal Vervielfältiger 15.
Kann der Wert des Niesbrauchs s3 den Ertragswert des Gebäudes s2 übertreffen? Kann er zwar den Wert des Gebäudes übertreffen, aber nie die Summe aus Grundstückswert s1 und s2?
Kredit: Es besteht ein mit Grundschuld besicherter Kredit mit langer Laufzeit und Zinsbindung, bisher werden von der T die Zinsen als Werbungskosten bei diesem Objekt abgesetzt und anerkannt. Es soll vertraglich vereinbart werden, dass der N1 die Tilgungsraten, die T die Zinsen aus dem Vertrag abbezahlt. (T und N1 vereinbaren im übrigen, dass die T für die Dauer des Niesbrauchs sämtliche Kosten einschließlich Abgaben, außer zukünftig entstehenden Erschließungsbeiträgen, trägt) Der Saldo s4, zu dem der Kredit zum Schenkungstermin valutiert, ist zur Ermittlung des Vermögenswertes der Schenkung in voller Höhe abzuziehen, also nach (?) Anwendung des Faktors 0,9 (?; was es damit genau auf sich hat, habe ich nicht verstanden) auf (s1+s2-s3).
Der Freibetrag für eine Schenkung, die ein Neffe von der Tante bekommt, ist s5=20000 €. (?)
Zu versteuern sind (s1+s2-s3)*0,9–s4-s5 (?)
Der Steuersatz für die Schenkung ergibt sich aus der Steuerklasse II (?)
AfA: Die AfA kann beim Vorbehaltsniesbrauch weiterhin die T in Anspruch nehmen (BMF vom 30.9.2013, BStBl I 2013, 1184, Rz 41ff). Das ist unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen T und N1, ob also eine vorweggenommene Erbfolge vorliegt (oder nicht?). Eine evtl. noch mögliche Rest-AfA für den Gebäudewert zu Zeiten der Anschaffung durch die T fällt nach dem Tod der T bzw. dem Erlöschen des Niesbrauchs dem N1 zu (?)
Erhaltungsaufwendungen: Das Haus liegt in der Nähe der Uni, an der N1 studiert. N1 vermeidet es aber, dort per Aushang Mietinteressenten für die leerstehenden Wohnungen zu suchen, und die Wohnungen Interessenten vorzuführen. Andernfalls könnte von Fi.-Amt angezweifelt werden, dass die T den Niesbrauch auch ausübt und die Mieter aussucht(?) Nach Ablauf von drei Jahren (?) könnte die T ihren Mangel an Initiative überwinden und auf ihre Kosten die Beseitigung des Reparaturstaus, über mehrere Jahre verteilt, in Angriff nehmen. Es ist nicht schädlich, wenn der N1 dabei die Koordination mit den Handwerkern und die Bauüberwachung übernimmt, sofern die T bezahlt, nichts neu geschaffen wird(?) und die Maßnahmen geeignet und (?) verhältnismäßig sind, der T mindestens über den Erhalt der Vermietbarkeit vermutlich zugute zu kommen(?), selbst wenn sich die Maßnahme im Nachhinein doch nicht als lohnend erweist (?)
Früher Tod der T: Bei einer Niesbrauchsvereinbarung, bei der der Niesbrauch mit dem Tod der T endet, ändert sich an der Schenkungssteuer nachträglich nichts(?), falls die T die ‚Regellebensdauer’ nicht erreicht, sondern evtl. kurz nach der Vereinbarung stirbt. Anders ist es (?), wenn die T und der N1 die Dauer des Niesbrauchs befristen auf die statistische Lebensdauer der T, auf den Zeitraum, der als Restnutzungsdauer des Gebäudes angenommen wird, oder auf einen anderen Zeitpunkt, und die T diesen Zeitpunkt nicht erlebt. Nachzulesen?
