Lebenslanges Wohnrecht für Eltern
Juli 14, 2015 | 35,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Meine Frau und ich werden eine Eigentumswohnung kaufen. Ursprünglich wollten wir den Schwiegereltern ohne Gegenleistung ein lebenslanges Wohnrecht in dieser Wohnung im Grundbuch einräumen. Wir haben nun jedoch herausgefunden, dass dadurch Schenkungssteuer anfallen würde. Basierend auf dem Mietspiegel und dem Alter der Schwiegereltern hätte das Wohnrecht nach unserer Rechnung einen Wert von ca. 100.000€.
Die Schwiegereltern sind bereit, uns als Gegenleistung für das lebenslange Wohnrecht einen gewissen Betrag zu zahlen. Was wären die steuerlichen Konsequenzen, wenn wir im Rahmen des Kaufes und der Eintragung des Wohnrechtes in das Grundbuch einen Vertrag mit den Schwiegereltern schließen würden, in dem wir vereinbaren, dass sie uns für das Wohnrecht 100.000€ zahlen? Vermutlich fällt dann keine Schenkungssteuer an. Müssten wir dann aber stattdessen die 100.000€ als Einkommen versteuern (in gewisser Weise handelt es sich ja um eine einmalige Mietzahlung)?
Wie gering dürfte die Zahlung der Schwiegereltern unter Berücksichtigung der Freibeträge ausfallen, ohne dass Schenkungssteuer anfällt?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage und Ihre Einsatz ist nicht geeignet, über eine Internet-Beratung durchgeführt zu werden. Wenden Sie sich unbedingt an einen Steuerberater/Rechtsanwalt vor Ort mit entsprechenden Kenntnissen.
Gerne gebe ich Ihnen aber eine Orientierung bzw. Starthilfe für eine Vor-Ort-Beratung:
1) Schenkung
Sie haben völlig richtig erkannt, dass dies ein schenkungssteuerpflichtiger Vorgang ist. Bei gemeinsamen Erwerb der Immobilie durch Sie (beide Ehegatten) schenkt jeder Ehegatte jedem (Schwieger-)Elternteil TEUR 25 (sofern die Berechnung der TEUR 100 Wohnrecht zutreffend ist, was ich nicht prüfen kann).
Der Freibetrag hierfür beträgt TEUR 20, anwendbar ist Steuerklasse II, Freibetrag TEUR 20 pro Schenkung. Es bleiben TEUR 5 Schenkung, Steuersatz 15% = Schenkungsteuer EUR 750 x 4 Schenkungsvorgänge.
2) Teilentgeltlicher Erwerb
Wenn Sie nun weniger als den Verkehrswert zahlen, aber so, dass keine Schenkung herauskommt, also z.B. TEUR 5 pro Schenkungsvorgang, dann käme raus: Wert TEUR 25 - Zahlung TEUR 5 = TEUR 20 abz. Freibetrag TEUR 20 = 0, keine Schenkungsteuer.
Dafür haben Sie aber ein Wohnrecht teil-entgeltlich erworben und Sie vermuten richtig, dass dies eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung darstellt.
3) Vollentgeltlicher Erwerb
Wenn Sie den vollen Wert zahlen (je TEUR 50 pro Ehegatte), dann haben Sie in dieser Höhe auch eine Einnahme aus V+V, aber Sie können die Einnahme aber ggf. auf 10 Jahre verteilen.
Googlen Sie hierzu das Stichwort \"Niessbrauchserlass\" und entgeltlicher Erwerb. Zu Punkt 3) steht glaube ich etwas in Tz. 30 des Erlasses.
Sie sehen, es ist also ein Rechneexempel, welches unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Verhältnisse genau berechnet werden muss. Dies gilt auch für den Wert des Wohnrechts.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine für den Einsatz angemessene Orientierung/Starthilfe geben. Lassen Sie sich unbedingt vorher beraten, bevor Sie hier zum notariellen Teil übergehen.
MfG
StB Patrick Färber
