Betriebsvermögen vs Privatvermögen
Oktober 9, 2010 | 25,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Ich habe vor ca. 5 Jahren eine Ferienwohnung gekauft, die ich seitdem gewerblich vermiete. Aufgrund geringerer umsätze habe ich seit diesem Jahr auf die Umsatzsteuer-Veranlagung verzichtet. Bislang läuft die Vermietung weiter als Gewerbe. Ist es möglich die Vermietung so umzustellen, dass hierdurch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen, so dass eine Veräußerung der Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei möglich ist? Wenn ja, wie bzw. was muss man tun? Ist es sinnvoll, die Ferienwohnung heute aus dem Betriebsvermögen zu nehmen, um einen zukünftigen Wertzuwachs nach 10 Jahren steuerfrei vereinnahmen zu können? Was raten Sie mir?
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Grundsätzlich ist die die Vermietung von Grundstücken, auch bei kurzfristiger Vermietung wie bei einer Ferienwohnung, den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen und nicht den gewerblichen Einkünften.
Nach der Rechtsprechung ist die Vermietung einer oder mehrerer Ferienwohnungen gewerblich, wenn die Wohnung in einer Ferienwohnanlage hotelmäßig angeboten wird oder bei Vermietung mehrerer Wohnungen außerhalb einer Ferienwohnanlage Nebenleistungen vorliegen, die eine fremdenpensionsartige Organisation erforderten.
Geschäfte mit privatem Charakter können aber auch gewerblich sein, wenn bereits ein Gewerbebetrieb vorliegt. Zwar kann auch ein Gewerbetreibender neben betrieblichen private Geschäfte tätigen. Branchenübliche Geschäfte seien aber in der Regel dem Gewerbebetrieb zuzurechnen, es sei denn, der private Charakter sei nachgewiesen oder evident. Betreibt ein Steuerpflichtiger Geschäfte, die üblicherweise in den Bereich seines Gewerbebetriebs fallen, die aber auch im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung getätigt werden könnten, so komme es für die Einordnung der Geschäfte als gewerblich oder privat darauf an, wie der Steuerpflichtige die Geschäfte tatsächlich abgewickelt habe und ob er sich der Einrichtungen seines gewerblichen Betriebs bedient habe.
Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen. kann ich anhand Ihrer Darstellung nicht beurteilen. Grundsätzlich besteht jedoch kein Wahlrecht, ob die Einkünfte gewerblich oder privat (Vermögensverwaltung) sind.
Wenn die bisherige Einstufung zutrifft, kann nicht per Deklaration gewechselt werden. Wenn die Einkünfte privater Natur sind, sollten Sie den Betrieb beenden und die Wohnung entnehmen. Ab dem Entnahemzeitpunkt läuft dann die 10-Jahres-Frist des § 23 Einkommensteuertgesetz. Dies ist in jedem Fall sinnvoll, um die Versteuerung etwaiger Wertzuwächse zu umgehen. Der Entnahmewert dient zukünftig als Abschreibungsgrundlage.
Unabhängig von dieser Darstellung ist die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung. Durch die Entnahme kann es zu einer Korrektur des etwaigen Vorsteuerabzuges aus der Anschaffung der Ferienwohnung kommen, da dieser an bestimmte Haltefristen der umsatzsteuerpflichtigen Nutzung gebunden ist.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
