Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Dezember 2, 2010 | 30,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Guten Tag!
Es geht um anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb eines Mehrfamilienhauses und die 15 % Hürde. Unter 15 % voll als Werbungskosten absetzbar, über 15 % Zurechnung zu den Anschaffungskosten und Berücksichtigung über AfA.
Nun bin ich auf folgende Information gestoßen:
Vorsicht Falle: Auch Fünf-Jahres-Zeitraum möglich! Sind Baumaßnahmen Teil einer Gesamtmaßnahme, die sich planmäßig über mehrere Jahre erstreckt (sog. Sanierung in Raten), ist ein Fünf-Jahres-Zeitraum zu beachten.“
Frage: Es wurde eine neue Heizung eingebaut, wobei der Anbieter für Fernwärme-Anschluss und -Station ein Darlehen gewährt hat, das mit 60 Monatsraten abzahlbar ist, also über 5 Jahre läuft. Fällt das auch in diesen Fünf-Jahres-Zeitraum, obwohl es sich um eine Ratenzahlung und nicht eine Baumaßnahme handelt?? Und kann das Finanzamt evtl. nach 5 Jahren noch eine „Gesamtmaßnahme“ feststellen?
Kann man diese Abzahlungen über 5 Jahre jährlich absetzen (m.E. darf man nur im Jahr wirklich geflossene Gelder angeben) oder muss der Preis für die Anlage komplett im Jahr der Anschaffung angegeben werden? Ohne diese Raten, die noch nach Ablauf der Drei-Jahresfrist zu zahlen wären, blieben wir knapp unter der 15 % Hürde.
In einer Mietwohnung wurden Fenster (zum Teil durch gebrauchte) und Badezimmer erneuert sowie die Heizung neu angelegt (vorher Nachtspeicher). Gehen diese Maßnahmen automatisch in die AfA oder gelten sie unterhalb der 15 % Hürde auch als Werbungskosten?
Mfg
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Aufwendungen für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Anschaffung eines Gebäudes gehören zu den Anschaffungskosten, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie müssen dann den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und damit zusammen abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).
Bleiben die Aufwendungen unterhalb dieser Grenze, werden sie als Erhaltungsaufwand gewertet und sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
Der Dreijahreszeitraum beginnt mit der Anschaffung des Gebäudes und endet taggenau nach Ablauf von drei Jahren. Nicht maßgebend sind also drei Kalenderjahre.
Bei der Ermittlung der 15 %-Grenze werden nicht erfasst "Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen" (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG). Doch aufgrund eines neuen BFH-Urteils ist diese Aussage mit Vorsicht zu genießen (BFH-Urteil vom 25.8.2009, BStBl. 2010 II S. 125).
Damit Aufwendungen innerhalb der Dreijahresfrist nicht die 15 %-Grenze überschreiten, könnten Baumaßnahmen erst später abgeschlossen, abgenommen oder abgerechnet werden. Daher haben die Finanzbehörden erörtert, ob bei Durchführung der Maßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist der Beginn, der einzelne Bauabschnitt oder der Abschluss der Baumaßnahme entscheidungserheblich ist (LfSt Bayern vom 6.8.2010, S 2211.1.1-4/2 St32).
Aufwendungen für Baumaßnahmen, die nicht innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes abgeschlossen werden, sind insoweit zu berücksichtigen, als sie auf Leistungen entfallen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums getätigt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des Dreijahreszeitraums weder abgeschlossen, abgerechnet, noch bezahlt sein. Hierdurch soll die Umgehung von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, z. B. durch Hinauszögern des Abschlusses von Baumaßnahmen, verspätete Abnahme von Werkleistungen oder verspätete Bezahlung, verhindert werden.
Im Rahmen einer Gesamtmaßnahme kann also auch ein längerer Zeitraum als drei Jahre steuerschädlich wirken. Ob dies exakt einen Fünf-Jahres-Zeitraum betrifft, kann ich nicht bestätigen.
Grundsätzlich kommt es jedoch bei anschaffungsnahem Aufwand nicht auf den Zeitpunkt der Zahlung, sondern auf den Zeitpunkt der Baumaßnahme. Die Berücksichtigung erfolgt im Wege der Abschreibung und daher unabhängig vom Zahlungsfluss.
Grundsätzlich sind die von Ihnen genannten Maßnahmen alle den Erhaltungsaufwendungen zuzurechnen, die bei überschreiten der 15%-Grenze zu abschreibungspflichtigen anschaffungsnahem Aufwand führen. Sie sollten versuchen die neue Heizung als Herstellungsaufwand (Hebung des Wohnungsstandarts) anzusetzen. Die Heizung wird dann über 50 Jahre abgeschrieben. Die übrigen Erhaltungsaufwendungen können dann sofort abgezogen oder über einen Zeitraum von fünf Jahren gleichmäßig verteilt abgeschrieben werden.
Dann hätten Sie zumindest diese Aufwendungen vor der langen Abschreibung "gerettet".
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
