Coûts de production proches de l'acquisition
Décembre 2, 2010 | 30,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Bonjour!
Il s'agit de coûts de production proches de l'acquisition dans les trois ans suivant l'acquisition d'un immeuble locatif et du seuil de 15 %. En dessous de 15 %, ils peuvent être entièrement déduits en tant que frais de publicité, au-dessus de 15 %, ils sont affectés aux coûts d'acquisition et pris en compte dans l'amortissement.
Maintenant, j'ai trouvé l'information suivante :
Attention piège : Un délai de cinq ans est également possible ! Si les travaux de construction font partie d'un ensemble de mesures s'étalant planifiée sur plusieurs années (soi-disant rénovation échelonnée), un délai de cinq ans doit être pris en compte.“
Question : Une nouvelle chaudière a été installée, le fournisseur de la chaufferie urbaine a accordé un prêt remboursable en 60 mensualités, donc sur cinq ans. Est-ce aussi inclus dans ce délai de cinq ans, même s'il s'agit d'un paiement échelonné et non de travaux de construction ? Et l'administration fiscale peut-elle éventuellement constater une „mesure globale“ après cinq ans ?
Peut-on déduire ces paiements sur cinq ans chaque année (à mon avis, on ne peut déclarer que les sommes effectivement versées chaque année) ou le prix de l'installation doit-il être intégralement déclaré l'année de l'acquisition ? Sans ces paiements échelonnés qui devraient être payés après l'expiration du délai de trois ans, nous resterions juste en dessous du seuil de 15 %.
Dans un appartement loué, les fenêtres (en partie d'occasion) et la salle de bain ont été rénovées et le chauffage a été remplacé (auparavant des accumulateurs électriques). Ces mesures sont-elles automatiquement prises en compte dans l'amortissement ou sont-elles également considérées comme frais de publicité en dessous du seuil de 15 % ?
Cordialement
Cher demandeur,
Tout d'abord, je vous remercie de votre demande, que je suis heureux de répondre en raison de vos informations et de vos efforts dans le cadre d'une consultation initiale. La réponse sera basée sur la description des faits. Des informations manquantes ou incorrectes sur les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
Les dépenses pour les mesures de rénovation et de modernisation après l'acquisition d'un bâtiment font partie des coûts d'acquisition, s'ils sont - hors TVA - supérieurs à 15 % des coûts d'acquisition du bâtiment dans les trois ans suivant l'acquisition, les coûts de production proches de l'acquisition. Ils doivent alors être ajoutés aux coûts d'acquisition du bâtiment et être amortis ensemble (§ 6 al. 1 n ° 1a en liaison avec § 9 al. 5 phrase 2 de la loi sur l'impôt sur le revenu).
Si les dépenses restent en dessous de ce seuil, elles sont considérées comme des dépenses d'entretien et sont entièrement déductibles en tant que frais professionnels.
La période de trois ans commence à partir de l'acquisition du bâtiment et se termine exactement après trois ans. Ainsi, ce ne sont pas trois années civiles qui sont déterminantes.
Les "dépenses pour les travaux de maintenance qui surviennent généralement chaque année" ne sont pas incluses dans le calcul du seuil de 15 % (§ 6 al. 1 n ° 1a phrase 2 de la loi sur l'impôt sur le revenu). Cependant, en raison d'un nouvel arrêt de la BFH, cette déclaration doit être prise avec prudence (arrêt de la BFH du 25 août 2009, BStBl. 2010 II p. 125).
Pour éviter que les dépenses ne dépassent le seuil de 15 % dans les trois ans, les travaux de construction pourraient être achevés, acceptés ou facturés ultérieurement. C'est pourquoi les autorités fiscales ont discuté de savoir si, lors de la réalisation des travaux dans le délai de trois ans, le début, chaque phase de construction individuelle ou la fin des travaux de construction étaient déterminants (LfSt Bayern du 6 août 2010, S 2211.1.1-4/2 St32).
Les dépenses pour les travaux de construction qui ne sont pas achevés dans les trois ans suivant l'acquisition du bâtiment doivent être prises en compte dans la mesure où elles correspondent à des prestations effectuées dans le délai de trois ans. Les travaux de construction ne doivent pas nécessairement être terminés, facturés ou payés à la fin du délai de trois ans. Cela vise à empêcher la contournement de § 6 al. 1 n ° 1a de la loi sur l'impôt sur le revenu, par exemple en retardant la finalisation des travaux de construction, en retardant l'acceptation des travaux ou en retardant le paiement.
Dans le cadre d'un projet global, une période de plus de trois ans peut également être fiscalement néfaste. Je ne peux pas confirmer si cela concerne exactement une période de cinq ans.
Cependant, en ce qui concerne les dépenses proches de l'acquisition, ce n'est pas le moment du paiement qui compte, mais le moment de la construction. La déduction se fait par amortissement et donc indépendamment du flux de paiement.
En principe, toutes les mesures mentionnées vous sont attribuées en tant que dépenses d'entretien, qui, si elles dépassent le seuil de 15 % d'amortissement obligatoire proche de l'acquisition. Vous devriez essayer de considérer le nouveau système de chauffage comme une dépense de construction (amélioration du standing de la propriété). Le chauffage serait alors amorti sur 50 ans. Les autres dépenses d'entretien peuvent ensuite être déduites immédiatement ou amorties de manière égale sur une période de cinq ans.
Ainsi, au moins ces dépenses seraient "sauvées" avant un long amortissement.
J'espère que ces informations vous donnent un aperçu suffisant de la situation dans le cadre de votre travail, et je reste
cordialement,
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Expert-comptable
