fristlose Kündigung / Räumung der Wohnung
August 22, 2009 | 20,00 EUR | beantwortet von Andreas Scholz
Hallo,
ich habe folgendes Problem. Ich habe einen Mieter der Hartz4 Empfänger ist. Die Miete wurde bislang von der ARGE direkt überwiesen. Nun habe ich seit 2 Monaten keine Zahlung erhalten ( Juni /Juli). Nach Rückfrage bei der ARGE wurde mir mitgeteilt, dass er keinen Antrag auf Hartz4 mehr gestellt hat. Ich habe Ihm 2 Mahnung per Einschreiben mit Rückschein geschickt. Beide kamen unabgeholt an mich zurück (ich habe die verschlossenen Briefe aufbewahrt). Zusätzlich habe ich ihm die Mahnungen selbst in den Briefkasten gesteckt und mehrmals geklingelt. Er ist werde telefonisch noch sonst erreichbar.
Im August ist nun die 3 Monatsmiete überfällig und ich möchte ihm fristlos kündigen. Meine Fragen sind daher.
1. Sie die Mahnungen gültig obwohl ihn die Einschreiben nicht erreicht haben?
2. Kann ich die Wohnung selbst räumen lassen (ich habe einen Schlüssel) oder muss hier Polizei bzw. ein Gerichtsvollzieher anwesen sein?
3. Wie sollte ich am besten vorgehen um das Mietverhältnis zu kündigen und vor allem die Wohnung räumen zu können!
Danke!
Sehr geehrter Fragesteller,
nach Ihren Schilderungen liegt ein Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB vor.
Die fristlose Kündigung wäre damit zulässig. Einer Mahnung bedarf es nicht, wenn die Zahlungzeitpunkte mietvertraglich feststehen. Dann tritt Verzug ohne Mahnung bei Nichtzahlung zu den genannten Fristen ein. Das Kündigungsschreiben ist schriftlich und soll mit Belehrung nach § 568 BGB versehen sein. Werfen Sie die Kündigung persönlich in den Briefkasten, am Besten mit einem Zeugen. Von Einschreiben würde ich absehen, wenn abzusehen ist, dass diese bei der Post nicht abgeholt werden.
Die Räumung ohne Räumungsurteil ist rechtlich unzulässig. Eine Räumung kann nur im Wege der Vollstreckung aufgrund eines gerichtlichen Räumungsurteiles erfolgen. Es empfiehlt sich, den Räumungsanspruch gleich mit Zahlungsklage wegen der rückständigen Mieten geltend zu machen.
Das Gericht wird den Mieter laden. Erscheint dieser nicht, ergeht Versäumnisurteil, das vollstreckbar ist. Die Räumung selbst nimmt dann der Gerichtsvollzieher, evtl. mit polizeilicher und Hilfe eines Räumungsunternehmens vor. Diese Kosten hätten Sie vorzustrecken.
Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie einfach nach.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Scholz, RA
