Tatil evi satışı - Vergilendirme
Temmuz 17, 2013 | 40,00 EUR | cevaplandı Steuerberater Thomas Textoris
Merhaba, eşim ve ben, bir GbR olarak iki yıldır sadece tatilciler için bir emlakçı aracılığıyla otel tarzında kiraladığımız bir tatil evine sahibiz. Bu evi satmak istiyoruz. Eğer evi 80.000 Euro'ya aldıysak ve 100.000 Euro'ya satarsak vergi yükü ne olurdu? Varsayalım ki 10.000 Euro tutarında amortisman yaptık. Kazanç üzerinden uygulanacak vergi oranı ne kadar olurdu - bu, sadece eşim tarafından kazanılan gelir vergisi oranı mıdır? Satın alınan ev eşyası için yapılan önceki vergi indirimleri ne olacak? Satışta işletme vergisi de mi ödenecek - ödenirse - ne kadar? Yapılan amortismanlar geri ödenmeli mi yoksa sadece kazancın belirlenmesi için mi Maliye tarafından dikkate alınmalıdır? Ayrıca dikkate almamız gereken vergisel konular var mı?
Sayın Soru Sahibi,
Bu forumun kurallarını göz önünde bulundurarak, danışmanlık hizmeti kapsamında ve onurunuzu kullanarak sorunuzu cevaplamak isterim.
Belirttiğiniz bilgilere göre tatil evi sadece bir emlakçı aracılığıyla tatil konuklarına kiralanıyor. Belirttiğiniz bilgiler doğrultusunda ticari bir faaliyetin olduğunu ve kira geliri elde ettiğinizi varsayıyorum. Kiralama dolayısıyla işletme kazançları elde ediyorsunuz ve bu nedenle kiralama, varlık yönetimi alanına dahil edilemez. Lütfen dikkate alın ki, değişen bir durumda çözüm farklı olabilir.
Tatil evini bir GbR şirketi olarak işlettiğiniz için bir işletme kazancını devrediyorsunuz (EStG Madde 16 (1) No. 1). Devir kazancı EStG Madde 16 (2) uyarınca aşağıdaki gibi hesaplanır:
Satış Fiyatı 100.000 TL - İşletme Varlığı 70.000 TL = 60.000 TL
Alım maliyetlerinizden amortismanlar çıkarılır. Bu, işletme varlığı (sermaye) hakkında başka herhangi bir bilgiye sahip olmadığım için basitleştirilmiş bir açıklamadır. Daha önceden yapılan amortismanlar geri ödenmez. Ancak işletme varlığınızı azalttığınız için devir kazancınızı artırırsınız!
Yukarıdaki hesaba göre, siz ve eşiniz başına 30.000 TL kar düşer (60.000x1/2).
Bu devir kazancı ticari kazanca tabi değildir. Temel olarak size bir vergi muafiyeti hakkı verilir (45.000 TL) EStG Madde 16 (4) uyarınca, eğer siz ve/veya eşiniz 55 yaşını doldurmuşsa veya sosyal sigortada mesleğe uygun şekilde iş göremez durumdaysanız. Değerlendirme burada ayrı olarak yapılacaktır. Yani, örneğin sadece eşiniz 55 yaşını doldurduysa, devir kazancındaki payı için muafiyet alır.
Eşler olarak gelirleriniz bireysel vergi oranınıza tabidir. Eşler olarak, bölüştürme tarifesi size sağlanır. Bunun için eşlerin tüm gelirleri dikkate alınır. Bu durumda, belki devir kazancınızdaki payınız da dikkate alınır. Vergi oranının miktarını belirtemem, bunun için tüm gelirler gereklidir. Ayrıca, özel giderler/dış borçlar ve diğer vergi indirimleri de düşülmelidir.
KDV açısından, tatil evi başka bir işletmeciye satıldığında (tekrar kiraya veren) tam bir işletme devri oluşabilir (UStG Madde 1 (1a)). Bu durumda, indirilecek KDV'ler düzeltilmez. Aksi takdirde, gerekirse UStG Madde 15a (1) uyarınca bir KDV düzeltmesi yapılmalıdır. Burada belirleyici düzeltme süresi 5 yıldır. Alımın 6 yıl önce olduğu varsayıldığında düzeltme yapılmamalıdır.
Umuyorum size genel bir bakış açısı sunabildim.
Saygılarımla,
Thomas Textoris
Mali Müşavir
