Wohnwirtschaftliche Verwendung bei Vermietung

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Situation stellt sich wie folgt dar:

Ich bin Eigentümer von zwei Eigentumswohnungen, welche auch beide seit 10 Jahren ausschließlich zu privaten
Wohnzwecken vermietet sind.
Zur Absicherung der Finanzierung dieser Darlehen haben bisher ausschließlich Grundschulden gedient. Ein Teil
dieser Grundschulden muss nun aber kurzfristig freigegeben werden. Als Ersatzsicherheit könnte nun für das
erste Darlehen eine kapitalbildende LV (Laufzeit bis 2030 - keine staatliche Förderung) herangezogen werden.
Für das zweite Darlehen könnte eine Rentenversicherung (Laufzeit bis 2030 - ebenfalls keine staatliche Förderung
wie Riester etc.) herangezogen werden.
Gemäss Aussage der Hausbank wird in beiden Fällen dann eine sog. "enge Zweckerklärung" abgegeben.
Die Restlaufzeit der Darlehen wird so kalkuliert, sodaß diese nicht über das Jahr 2030 hinaus laufen soll.

1. Frage: Können die beiden Versicherungen ohne steuerschädliche Auswirkungen verwendet werden? Wenn ja

2. Wie kann eine Bestätigung zur wohnwirtschaftlichen Verwendung mit Vermietung dieser Wohnungen aussehen und
wer kann eine solche ausstellen?

3. Im Zuge der Umfinanzierung dieser Darlehen wird auch eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank fällig werden.
Können diese Gebühren als Werbungskosten in der Anlage zu Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden?

4. Können diese Vorfälligkeitskosten auch dann geltend gemacht werden, wenn ich die Wohnungen vor Ablauf der
Zinsbindung veräußern würde?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Oliver Burchardt · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.

Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Würdigung auf Basis der gemachten Angaben erfolgt. Das Hinzufügen, Ändern oder Weglassen von Angaben kann das Ergebnis, ggf. auch wesentlich, verändern.

Zur Ihren Fragen nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Eine steuerschädliche Verwendung kann derzeit noch nicht eintreten, da Sie ja noch keine Verwendung vornehmen. Die sicherheitshalbe Abtretung verursacht ja noch keine Auszahlung in diesem Jahr.
Eine Steuerschädlichkeit in dem von Ihnen vermuteten Sinn kann mE auch nicht eintreten, da keine staatliche Förderung in Anspruch genommen worden ist.
Allerdings können im Falle einer Auszahlung steuerliche Folgen eintreten. Hierzu kann ich aber keine Stellung nehmen, da es auf die konkrete Ausgestaltung der Verträge und den Zeitpunkt der Auszahlung ankommt. Hierzu sollten Sie sich, wenn eine Auszahlung ansteht, nochmals konkret beraten lassen.

2.
Die von der Bank angesprochene Zweckerklärung hat zivilrechtlichen Charakter und bezieht sich auf die Zweckbindung der Sicherheitenstellung. Die Erklärung über die wohnwirtschaftliche Verwendung bezieht sich auf Bausparverträge, bei denen Sie erklären müssen, daß das Bauspardarlehen nicht schädlich verwendet wird.
Die Zweckerklärung sollten Sie durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen, da Steuerberater Sie hier aus berufsrechtlichen Gründen nicht beraten dürfen.

3.
Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt bei Zahlung Zinsaufwand dar, die steuerlich im Jahr der Zahlung abzugsfähig ist. Es handelt sich damit um Werbungskosten für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

4.
Ich sehe kein Problem, die Vorfälligkeitsentschädigung auch bei Veräußerung der Wohnungen anzusetzen. Wenn Sie die Wohnungen in späteren Jahren als 2012 veräußern, ist der Abzug ja bereits vorgenommen worden. Aber auch bei einer Veräußerung in 2012 ändert sich nichts am Charakter der Entschädigung als Zinsaufwand.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Burchardt
Steuerberater

Wohnwirtschaftliche Verwendung bei Vermietung

Eigene Frage stellen