Totalüberschussprognose Vermietung

Question

Das Finanzamt verlangt die Aufstellung einer Totalüberschussprognose bei unseren Vermietungseinkünften bei nahen Verwandten. Hierin wollen wir angeben, dass wir das Darlehen in ein paar Jahren in voller Höhe tilgen und dadurch der Zinsaufwand weg fällt und später die Miete erhöhen wollen (weil zum Beispiel später keine Angehörigen mehr drin wohnen werden). Nur dann würden wir überhaupt einen Totalüberschuss hin bekommen. Was passiert, wenn wir das Darlehen dann später aber weiter laufen lassen und durch den weiteren Zinsaufwand dann doch nicht ins Plus kommen? Wird uns der Verlust dann später nicht mehr anerkannt oder geht er rückwirkend verloren, weil die Prognose falsch war oder können wir dann argumentieren, wir haben unsere Meinung geändert und kaufen uns jetzt ein Eigenheim und können dann das vermietete Objekt nicht mehr tilgen und die Eltern wohnen halt immer noch drin.

Herzlichen Dank für Ihren Ratschlag.

Ulrich Stiller · Accepted Answer

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

besten Dank für Ihre Anfrrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

In Ihrem Falle dürften Sie zwischen 56 % und unter 75 % der ortsüblichen Miete an nahe Angehörige vermietet haben. In diesem Falle muss die Einkünfteerzeilungsabsicht anhand einer Überschussprognose im Rahmen eines Prognosezeitraums von 30 Jahren dem Finanzamt nachgewiesen werden. Gelingt Ihnen der Nachweis nicht, dann wird der Werbungskostenabzug im Verhältnis der tatsächlich gezahlten Miete zur orstüblichen Miete gekürzt, d.h. Sie werden so behandelt, als ob Sie eine Miete von unter 56% vereinbart haben.

Der Nachweis wird Ihnen wahrscheinlich nicht gelingen, wenn das Darlehen weiter läuft, da die Zinsen im Rahmen des Werbungskostenabzugs mit einzubeziehen sind.

Somit sollten Sie für die Zukunft, ab  01.01.2011 eine Anpassung der vereinbarten Miete an die 75%-Grenze vornehmen. Dann müssen Sie für die Zukunft KEINE Totalüberschussprognose mehr erstellen, für die Vergangenheit müssen Sie aber unter Umständen, soweit der Einkommensteuerbescheide änderbar sind, Werbungskostenkürzungen hinnehmen.

In Ihrem Falle ist eine detaillierte Beratung über die weitere Vorgehensweise notwendig, die diese Plattform nicht bieten kann.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater/Dipl.Betriebswirt

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