Karenzzeit beim Eingang des Kündigungsschreibens / Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung

Am Freitag den 29.05.2009 Nachmittags erhielt ich schriftlich (Einwurf durch Boten) ein Mieterhöhungsbegehren des Vermieters.

Dieses beantwortete ich mit meiner Kündigung mit Verweis auf § 561 BGB zum nächst möglichen Termin. Unter Anwendung des Sonderkündigungsrechtes sollte damit das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats Juli beendet sein.

Meine Kündigung sendete ich am 30ten Mai per email, per Fax und auch per Post. Email und Fax sind bestätigt angekommen, das identische Schreiben per Post allerdings wegen des Pfingsttages am Montag dem 01.Juni erst am Dienstag dem 02.Juni.

Der Vermieter wiederum akzeptiert ebenfalls mit Verweis auf § 561 BGB nur eine Kündigung zu Ende August, da das Kündigungsschreiben erst im Juni eingegangen ist. Begründung: In § 561 BGB wird im Gegensatz zu § 573c BGB nicht von einer Karenzzeit gesprochen.

Ich habe darauf wie folgt an den Vermieter schriftlich geantwortet:
"Mein Kündigungsschreiben per Post ist Ihnen innerhalb der Karenzfrist von 3 Werktagen zugegangen, was Sie mir ja auch bestätigen. Die Karenzfrist führt dazu, dass eine Zustellung meiner Kündigung bis einschließlich dem 4ten Juni (12:00 Uhr) als rechtzeitige Kündigung für eine Kündigung im Monat Mai gilt. Formal wird die Karenzzeit vom 2ten Juni bis zum 4ten Juni damit zum Monat Mai gerechnet.

Damit gilt der Mai als Zustellungsmonat und damit auch als Grundlage für die Berechnung des "Ablaufs des übernächsten Monats". Das führt dazu, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Juli 2009 endet.

Zur Frage der Karenzzeit verweise ich hiermit auf BGH, Urteil vom 27.04.2005 - VIII ZR 206/04 (Mietrecht - Kündigungsfrist: Berechnung der sogenannten Karenzzeit): "Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

Im Urteil des BGH wird ganz allgemein von "Kündigungsfrist" gesprochen. Ihre eigene Interpretation, dass die Karenzzeit in meinem Fall bzw. bei der Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechtes nicht anzuwenden sei, ist nicht nachvollziehbar.
Mit Ihrer Interpretation wird das Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Kündigungsfrist von 2 Monaten sogar absurd.
Denn nach Ihrer Auffassung muss der Vermieter dem Mieter nur jede Möglichkeit nehmen, zum Monatsletzten zu kündigen – und schon wird aus einer 2-Monatsfrist eine 3-Monatsfrist.

Um Vermietern diese etwas eigenwillige Vorgehensweise zu nehmen, wurde durch die Gerichte die Karenzzeit eingeräumt.

Zudem verweise ich hiermit auf § 242 BGB. Am 30ten Mai habe ich Ihnen meine Kündigung vorab per Fax und auch per email zugesendet – als Reaktion auf Ihr per Boten (am Freitag den 29.05 nach 12:00 Uhr) zugestelltes Mieterhöhungsbegehren. Das vorab versendete Schreiben ist Ihnen dann im Original am 2ten Juni innerhalb der Karenzzeit zugegangen.

Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum gilt zwar die gesetzliche Schriftform(§ 568 BGB).

Der Formmangel kann jedoch ausnahmsweise nach § 242 BGB unschädlich sein, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft am Formmangel scheitern zu lassen. Nach der Rechtsprechung des BAG und BGH kann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Form somit eine unzulässige Rechtsausübung darstellen.

Da Sie sich in keiner Weise auf mein vorab versendetes Fax und auch nicht auf meine email beziehen und ausschließlich auf den Posteingang reagieren, berufen Sie sich damit auf die Nichteinhaltung der Form – dies kann eine unzulässige Rechtsausübung durch Sie darstellen.

Ich erwarte von Ihnen die Bestätigung des Ablaufs des Mietvertrages zum 31 Juli 2009 schriftlich bis spätestens zum 3. Juli 2009."

Soweit mein Schreiben, was bisher unbeantwortet blieb. Nach telefonischer Rücksprache mit dem Vermieter muss ich erwarten, dass weiterhin die Auffassung besteht den Mietvertrag erst mit Ablauf des August zu beenden.

Welche Position ist nun richtig ? Meine oder die des Vermieters ?


MfG

Thomas Beyer