Frais de modernisation et d'acquisition lors de la location temporaire suivie d'une utilisation personnelle.
Juillet 31, 2009 | 30,00 EUR | répondu par Irmingard Huber-Stempfel
Mesdames et Messieurs,
Le 01.10.2009, nous achetons une maison individuelle de la vendeuse. Comme elle-même construit actuellement, elle nous versera un loyer mensuel net de 572 EUR (143 m² à 4 EUR) pour son ancien bien à partir du 01.10.2009 jusqu'à probablement avril/mai 2010 ; nos intérêts sur les prêts s'élèvent à environ 500 EUR par mois. En mai/juin 2010, nous occuperons alors le bien nous-mêmes. Ma question : quelles sont les possibilités de faire réaliser éventuellement des travaux de rénovation (achat de papier peint, peinture, peinture de fenêtres, etc.) pendant la période de location et de déduire ces dépenses dans le cadre des revenus fonciers? Pouvons-nous également déduire les frais annexes de l'achat (taxe foncière, frais de notaire) et ainsi générer des revenus fonciers négatifs pour les compenser avec d'autres sources de revenus? Le contrat de location doit-il être réglé dans l'acte de vente notarié ou avec un contrat de location standard de droit privé ? Est-il judicieux d'indiquer une durée déterminée pour le bail ? Merci pour votre offre !
Cordialement,
Je réponds à vos questions comme suit:
1. Le bail ne devrait en aucun cas être réglé dans l'acte de vente notarié. Un bail standard devrait être utilisé. Peut-être qu'un bail plus favorable au locataire serait approprié dans votre cas, car le propriétaire assumera plus de charges.
2. La relation locative ne devrait pas être à durée déterminée pour des raisons fiscales. Les revenus locatifs sont généralement générés lorsque l'activité de location est prévue pour être permanente. L'activité de location est permanente lorsqu'elle n'est pas soumise à une durée déterminée.
3. De manière générale, les revenus de la location doivent être considérés comme des revenus. Cela n'est pas le cas seulement s'il y a des preuves indiquant que l'activité de location n'est pas permanente. Par conséquent, ne mentionnez en aucun cas l'utilisation ultérieure (même pas dans les contrats de prêt éventuellement à fournir). Selon la jurisprudence BFH IX R 7/06 BFH NV 07/1847, une location à court terme avant une utilisation prévue pour soi-même va à l'encontre de l'intention de générer des revenus. Ce jugement invalide la structure de location, si le service des impôts connaît cette jurisprudence. En conséquence, les revenus de location ne doivent pas être comptabilisés et les frais de publicité ne sont pas déductibles. C'est le grand problème dans ce cas. Il se peut que l'administration fiscale mette en réserve la décision pour 2009 concernant l'intention de générer des revenus. Ensuite, en 2010, lorsque l'utilisation personnelle est connue de l'administration fiscale (adresse), la décision pour 2009 peut être modifiée à cet égard.
Soyez attentif à l'application d'un loyer normal. Des loyers inférieurs à 75 % du loyer normal peuvent entraîner une réduction des frais de publicité. Le loyer de 4 € par m² me semble très bas, du moins pour la région sud-allemande.
4. Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'inscription, impôt foncier, etc.) font partie des coûts d'acquisition et ne sont fiscalement déductibles que par le biais de l'amortissement (2 % par an). Une déduction immédiate l'année du paiement est interdite. Les coûts d'acquisition pour le bâtiment, et non pour le terrain, sont soumis à l'amortissement. Les coûts d'acquisition incluant les frais annexes doivent être répartis entre le terrain et le bâtiment. Les frais d'inscription de l'hypothèque (notaire et greffe) doivent être considérés comme frais de publicité l'année du paiement.
5. Les coûts de rénovation (réparations) effectués et payés pendant la période de location sont généralement considérés comme étant encore causés par l'activité de location. Cependant, il devrait s'agir de coûts de rénovation que le propriétaire assume généralement (cela me semble douteux lors de l'achat de papier peint).
6. En complément, il convient de mentionner l'article 35 a de la loi sur l'impôt sur le revenu. Pendant la période d'utilisation personnelle, les frais de main-d'œuvre (coûts de travail et forfait kilométrique), s'ils ne relèvent pas des coûts de production (= tout ce qui est neuf en plus de l'ancien) jusqu'à 20 % de 6 000 €, maximum 1 200 € peuvent être déduits de l'impôt.
Si vous avez encore des questions ou si la réponse n'est pas claire, vous avez la possibilité de poser des questions supplémentaires.
