Süreli kiralama sonrası modernleştirme ve edinim maliyetleri için Türkçe çeviri: Geçici kiralamada modernleştirme ve edinim maliyetleri
Temmuz 31, 2009 | 30,00 EUR | cevaplandı Irmingard Huber-Stempfel
Sayın Bayanlar ve Baylar,
01.10.2009 tarihinde satıcıdan bir tek ailelik ev satın alacağız. Satıcı şu anda kendi evini inşa ettiği için, 01.10.2009 tarihinden itibaren Nisan/Mayıs 2010'e kadar aylık 572 EUR (143 m2 x 4 EUR) net kira bedeli ödeyecek; kredi faizimiz yaklaşık olarak 500 EUR aya ulaşacak. Mayıs/Haziran 2010'da evi kendimiz kullanmaya başlayacağız. Sorum şu: Kiralama süresi boyunca gerekirse (duvar kağıdı, boya, pencerelerin boyanması vb. satın alınıp) tadilat yapılmasına ve bu harcamaların sonra Vuk'a dahil edilmesine olanak sağlayan bir yöntem var mı? Satın alma maliyetlerinin (emlak vergisi, noter masrafları) de negatif Vuk gelirleri oluşturmak için diğer gelir türleriyle mahsup edilebilir mi? Kira sözleşmesi noterle satın alma sözleşmesiyle mi yoksa standart bir kira sözleşmesiyle mi düzenlenmelidir? Kiralama süresinin belirlenmesi mantıklı mıdır? Teklifiniz için teşekkür ederiz!
Saygılarımla.
Sorularınızı şu şekilde cevaplıyorum:
1. Kira sözleşmesi kesinlikle noterlik satın alma sözleşmesinde düzenlenmemelidir. Standart bir kira sözleşmesi kullanılmalıdır. Belki de sizin durumunuzda kiracı dostu bir sözleşme mantıklı olabilir, çünkü bu durumda ev sahibi daha fazla yükümlülük üstlenir.
2. Vergi nedenleriyle kira ilişkisi belirli bir süre için olmamalıdır.
Kira gelirleri temelde, sürekli bir kiralama faaliyetinin amaçlandığı durumlarda mevcuttur. Kiralama faaliyeti sürekli bir şekilde amaçlandığında, bu süreli olmadığında (BFH IX R 1/04, BStBl II 05,211) anlamına gelir.
3. Kira gelirleri için gelir sağlama varsayılmalıdır. Bunun istisnası, kiralama faaliyetinin sürekli olmadığına dair kanıtlar varsa geçerlidir. Bu nedenle, herhangi bir durumda sonradan kendi kullanımınızı (muhtemelen ödenecek kredi sözleşmelerinde de) belirtmemelisiniz. BFH IX R 7/06 BFH NV 07/1847'ye göre, amacın kendi kullanımınızdan önce kısa vadeli bir kiralama olması, gelir elde etme amacının varlığına karşı konuşur. Bu karar, vergi dairesinin bu hukuki uygulamayı bildiği durumlarda kiralama yapısını bozar. Sonuç olarak, kira gelirleri dikkate alınmaz ve reklam giderleri düşülemez. Bu durumda büyük bir sorun oluşur. Vergi dairesi, 2009 yılı için gelir elde etme amacı hakkında kararını tekrar gözden geçirmek üzere kararı koymuş olabilir. 2010 yılında, kendi kullanımınızın vergi dairesi tarafından bilindiği durumda (Adres) 2009 için karar bu konuda değiştirilebilir.
Ortalama kira tutarını dikkate almalısınız. Ortalama kira bedelinin %75'in altındaki kiralar muhtemelen reklam giderlerinin kısaltılmasına neden olabilir. Metrekare başına 4 € kira bana en azından Güney Almanya için çok düşük görünüyor.
4. Edinim yan giderler (noter masrafları, kayıt masrafları, arazi edinim vergisi vb.) edinim maliyetlerinin bir parçasıdır ve sadece amortisman yoluyla vergi açısından dikkate alınmalıdır (%2 yılda bir). Ödeme yılında anında düşüm yapmak uygun değildir. Bina için edinim maliyetleri, arazi için değil, amortismana tabidir. Edinim maliyetleri ve yan giderler arazi ve bina olarak ayrılmalıdır. Teminat tesisinin masrafları (noter ve mahkeme kasası) ödeme yılında reklam gideri olarak kabul edilmelidir.
5. Kiralama dönemi boyunca gerçekleştirilen ve ödenen onarımlar (onarım maliyetleri) genellikle kiraya veren tarafından karşılanan onarımlar olmalıdır (bu bana duvar kağıdı alımında şüpheli görünüyor).
6. Ek olarak, EStG'nin 35/a maddesine dikkat çekilmelidir. Kullanım süresi içindeki hizmetçi maliyetleri (çalışma maliyetleri ve seyahat masrafları), bunlar herhangi bir üretim maliyetine düşmüyorsa (= eski envanterin üzerine eklenen her şey) 6.000 €nun %20'si, maksimum 1.200 € kadar vergiden düşülebilir.
Eğer hâlâ sorularınız varsa veya cevap anlaşılmazsa, sormakta özgürsünüz.
