Расходы на модернизацию и приобретение при срочной аренде с последующим собственным использованием.
Июль 31, 2009 | 30,00 EUR | отвечено Irmingard Huber-Stempfel
Уважаемые дамы и господа,
с 01.10.2009 года мы приобретаем частный дом у продавца. Поскольку продавец в настоящее время строит свой собственный дом, с 01.10.2009 года по предположительно апрель/май 2010 года она будет платить нам ежемесячную чистую холодную арендную плату в размере 572 евро (143 кв. м по 4 евро) за свой старый объект; наши затраты на проценты по кредитам составляют около 500 евро в месяц. В мае/июне 2010 года мы сами начнем использовать объект. Мой вопрос: какие возможности есть, чтобы, возможно, выполнить требующиеся ремонтные работы (покупка обоев, краски, окраска окон и т. д.) уже во время аренды и затем предъявить эти расходы в рамках VuV? Можем ли мы также учесть накладные расходы на приобретение (налог на покупку недвижимости, нотариальные расходы) и таким образом создать отрицательный доход от VuV для компенсации с другими видами доходов? Следует ли регулировать договор аренды в нотариальном договоре купли-продажи или с использованием стандартного договора аренды по частному праву? Целесообразно ли указывать срок действия договора аренды? Благодарим за ваше предложение!
С наилучшими пожеланиями.
Я отвечу на ваши вопросы следующим образом:
1. Договор аренды не должен регулироваться нотариальным договором купли-продажи. Следует использовать стандартный договор аренды. В вашем случае может быть разумным использовать договор, выгодный для арендатора, так как в нем арендодатель берет на себя больше обязательств.
2. Срок аренды не должен быть ограничен по налоговым причинам. Доходы от аренды возникают в случае, если предполагается постоянная арендная деятельность. Арендная деятельность является постоянной, если она не подлежит срочному окончанию (BFH IX R 1/04, BStBl II 05,211).
3. В целом следует исходить из получения доходов от аренды. Это не применимо только в случае наличия признаков того, что арендная деятельность не является постоянной. В этом случае вам не следует упоминать о дальнейшем самостоятельном использовании (даже не в возможно предоставляемых договорах о займе). Согласно решению BFH IX R 7/06 BFH NV 07/1847, краткосрочная аренда перед планируемым самостоятельным использованием свидетельствует против намерения получения доходов. Это решение подрывает конструкцию аренды, если налоговая инспекция знает об этой судебной практике. В результате доходы от аренды не будут учтены, а расходы на рекламу не будут вычитаться. Это большая проблема в данном случае. Возможно, налоговая инспекция оставит решение о получении доходов за 2009 годом под возможной проверкой. В этом случае в 2010 году, когда самостоятельное использование станет известным налоговой инспекции (адрес), решение о 2009 годе может быть изменено в этом аспекте.
Вы должны обратить внимание на умеренную арендную плату. Арендная плата ниже 75% умеренной арендной платы возможно приведет к сокращению рекламных расходов. Арендная плата в размере 4 евро за квадратный метр кажется мне очень низкой, по крайней мере, для Южной Германии.
4. Приобретение побочных расходов (нотариальные издержки, регистрационные издержки, налог на приобретение недвижимости и т. д.) относится к стоимости приобретения и подлежит учету только в виде амортизации (2% в год). Немедленное уменьшение в годе оплаты недопустимо. Стоимость приобретения здания, а не земли, подлежит амортизации. Стоимость приобретения включая побочные расходы должна быть разделена на землю и здание. Издержки по регистрации залога (нотариус и судебная казна) должны быть учтены в годе оплаты как рекламные расходы.
5. Ремонтные издержки (издержки на ремонт), проводимые и оплачиваемые во время аренды, будут типично учитываться соглас
