Modernisisierungs- und Erwerbsnebenkosten bei befristeter Vermietung mit anschließender Eigennutzung
Juli 31, 2009 | 30,00 EUR | beantwortet von Irmingard Huber-Stempfel
Sehr geehrte Damen und Herren,
zum 01.10.2009 erwerben wir ein Einfamilienhaus von der Verkäuferin. Da diese aktuell selbst baut, wird sie ab dem 01.10.2009 bis voraussichtlich April/Mai 2010 eine monatliche Nettokaltmiete von 572 EUR (143 qm a 4 EUR) für ihr altes Objekt an uns zahlen; unser Zinsaufwand für die Darlehen beläuft sich auf rund 500 EUR p.m. Im Mai/Juni 2010 werden wir das Objekt dann selbst nutzen. Meine Frage: welche Möglichkeit gibt es, ggf. fällige Renovierungsarbeiten (Kauf Tapete, Farbe, Fenster streichen lassen etc) bereits während der Mietzeit machen zu lassen und diese Aufwendungen dann im Rahmen VuV geltend zu machen? Können wir die Nebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbssteuer, Notarkosten) ebenfalls ansetzen und damit negative Einkünfte aus VuV zur Verrechnung mit anderen Einkommensarten generieren? Soll der Mietvertrag im notariellen Kaufvertrag geregelt werden oder mit einem Standard-Mietvertrag privatrechtlich? Ist die Angabe einer Befristung des Mietverhältnisses sinnvoll? Besten Dank für Ihr Angebot!
Freundliche Grüße
Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:
1. Der Mietvertrag sollte auf keinem Fall im notariellem Kaufvertrag geregelt werden. Es sollte ein Standard-Mietvertrag verwendet werden. Vielleicht wäre in Ihrem Fall ein mieterfreundlicher Vertrag sinnvoll, weil in diesem der Vermieter mehr Lasten übernimmt.
2. Das Mietverhältnis sollte aus steuerlichen Gründen nicht befristet sein.
Einkünfte aus Vermietung liegen grundsätzlich vor, wenn eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit beabsichtigt wird. Die Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie keiner Befristung unterliegt (BFH IX R 1/04, BStBl II 05,211).
3. Grundsätzlich ist bei den Einkünften aus Vermietung von der Einkunftserzielung auszugehen. Dies ist nur dann nicht gegeben, wenn Beweisanzeichen vorliegen, dass die Vermietungstätigkeit nicht auf Dauer angelegt ist. Insofern sollten Sie in keinem Fall die spätere Selbstnutzung (auch nicht in den evtl. vorzulegenden Darlehensverträgen) erwähnen. Nach BFH IX R 7/06 BFH NV 07/1847 spricht gegen eine Einkunftserzielungsabsicht eine kurzfristige Vermietung vor beabsichtigter Selbstnutzung. Dieses Urteil kippt die Vermietungskonstruktion, sofern das Finanzamt diese Rechtsprechung kennt. In der Folge wären die Mieteinnahmen nicht anzusetzen und die Werbungskosten nicht abzuziehen. Dies ist die große Problematik in dem Fall. Möglicherweise setzt das Finanzamt den Bescheid für 2009 hinsichtlich der Einkunftserzielungsabsicht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Dann kann im Jahr 2010, wenn die Selbstnutzung dem Finanzamt bekannt wird (Adresse) der Bescheid für 2009 in diesem Punkt geändert werden.
Sie sollten auf den Ansatz einer ortsüblichen Miete achten. Mieten unter 75 % der ortsüblichen Miete führen möglicher weise zu einer Kürzung der Werbungskosten. Die Miete von 4 € pro m² erscheint mir zumindest für den Süddeutschen Raum sehr niedrig.
4. Die Erwerbsnebenkosten (Notarkosten, Eintragungskosten, Grunderwerbsteuer usw.) gehören zu den Anschaffungskosten und sind nur im Wege der Abschreibung steuerlich zu berücksichtigen (2 % pro Jahr). Ein Sofortabzug im Jahr der Zahlung ist unzulässig. Die Anschaffungskosten für das Gebäude nicht für das Grundstück unterliegen der Abschreibung. Die Anschaffungskosten einschl Nebenkosten sind in Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Die Kosten der Grundschuldeintragung (Notar und Gerichtskasse) sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten anzusetzen.
5. Renovierungskosten (Reparaturkosten), die während der Zeit der Vermietung durchgeführt und bezahlt werden, wird typisierend nach BFH v. 10.10.2000 IX R 15/16 BFH NV 2001,365) davon ausgegangen, dass sie noch durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind. Allerdings sollte es sich um Renovierungskosten handeln, die üblicherweise der Vermieter trägt (dies erscheint mir beim Tapetenkauf zweifelhaft)
6. Ergänzend ist hinzuweisen auf § 35 a EStG. In dem Zeitabschnitt der Eigennutzung sind Handwerkerleistungen (Arbeitskosten u. Fahrtkostenpauschale), sofern sie nicht auf Herstellungskosten fallen (= alles was neu zusätzlich zum Altbestand ist) in Höhe von 20 % von 6.000 € max. 1.200 € von der Steuer abzuziehen.
Sollten noch Fragen offen geblieben sein oder die Antwort nicht verständlich sein, haben Sie die Möglichkeit, nachzufragen.
