Aufsplittung eines EFH in eine Mietwohnung + selbstgenutzte Wohnung
Februar 7, 2010 | 40,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Ich werde in Kürze das gemeinsam mit meiner Ex-Partnerin (unverheiratet) gebaute Haus übernehmen. Hierzu übernehme ich zum einen den bestehenden Kredit in Höhe ca. 1/4 des Immobilienwertes. Zusätzlich nehme ich zwecks Auszahlung meiner Partnerin einen weiteren Kredit in Höhe 1/3 des Immobilienwertes auf. Da das Haus für mich alleine zu groß ist, möchte ich eine Etage vermieten. Hierbei entstehen Umbaukosten (für die bauliche Trennung / separater Eingang) in Höhe ca. 15 TEUR.
Meinen generelle Frage ist nun:
Was muss ich jetzt beachten, um meine (künftige) Steuerlast auf die Mieteinnahmen zu vermindern? Ist es sinnvoll bzw notwendig, den neuen Kredit in einen Anteil für die Eigentumsübernahme von meiner Ex-Partnerin und in einen Anteil für die Umbaukosten aufzuteilen oder kann dies auf zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung geschehen?
(Eigenhheimzulage erhalte ich nicht, jedoch meine Ex-Partnerin)
Vielen Dank für ihre Antwort !
Sehr geehrter Ratsuchender,
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Ein Werbungskostenabzug für den vermieteten Anteil setzt voraus, dass derartige Aufwendungen auch dem vermieteten Anteil zugerechnet werden können. Die von Ihnen avisierte Übernahme des Darlehens Ihrer Ex-Partnerin stellt Anschaffungskosten dar. Auch das neue von Ihnen für die Auszahlung aufgenommene Darlehen stellt teilweise Anschaffungskosten dar und zwar in Höhe von 1/4. Den restlichen Darlehensbetrag verwenden Sie wohl für den Umbau.
Bereits im Kaufvertrag MÜSSEN Sie eine Aufteilung auf die selbstgenutzte und beabsichtigte fremdvermietete Wohnung vornehmen. Dies geschieht in der Regel nach dem Verhältnis der eigengenutzten zur fremdvermieteten Wohnfläche des Objekts. Stehen so die Anschaffungskosten fest, dann muss die Übernahme des Darlehens und die Aufnahme des neuen Darlehens möglichst gesondert dem vermieteten Anteil zugeordnet werden. Dabei sollte auch festgehalten werden, wie hoch die Umbaukosten sind. Näheres können Sie dem BMF-Schreiben vom 16.04.2004 (IV C 3 - S 2211 - 36/04, BStBl. 2004 I S. 464) entnehmen.
Sie werden nicht umhinkommen, bei der Abfassung der Verträge einen Steuerberater hinzuzuziehen, damit hier keine Fehler gemacht werden. Dieses Forum kann die Hinzuziehung eines Steuerberaters nicht ersetzen.
Ich offe, ich konnte Ihnen im Rahmen Ihres Einsatzes behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater
