Contrat de location
Août 8, 2009 | 20,00 EUR | répondu par Andreas Scholz
J'ai reçu une parcelle (1600m²) en transfert. Sur cette parcelle, il y a environ 20 ans, une maison de jardin (construction en béton) a été construite sans l'accord du propriétaire de l'époque et sans obtenir de permis.
Cette parcelle a été transmise à mes parents. En 2003, un contrat de location agricole a été signé avec l'occupant de la maison de jardin, prévoyant uniquement une utilisation comme jardin et pour l'élevage d'animaux de petite taille. Une clause obligeant le locataire à retirer le bâtiment à la fin du contrat de location est présente. Le contrat est désormais valide indéfiniment.
Cette parcelle a été désignée comme zone de construction après une demande. Je souhaite maintenant l'utiliser moi-même pour construire ma propre maison.
Ai-je un droit de résiliation extraordinaire en raison du changement de destination de la parcelle ? Quels délais de résiliation doivent être respectés ? Le locataire a-t-il un droit d'habitude ? La hauteur du loyer peut-elle être ajustée en fonction de la valeur croissante de la parcelle ?
Cher demandeur,
La résiliation ordinaire et extraordinaire des baux à ferme est régie par les articles 581, 542 (résiliation ordinaire) et 543 (résiliation extraordinaire) du Code civil.
Dans le cas d'un bail à durée indéterminée portant sur des terrains ou des droits, la résiliation n'est autorisée que pour la fin d'une année de bail et doit être effectuée au plus tard le troisième jour ouvrable de la moitié de l'année à la fin de laquelle le bail doit prendre fin, selon l'article 584 alinéa 1 du Code civil. Pour le calcul du délai, les dispositions des articles 181 et 189 du Code civil s'appliquent.
Ce délai s'applique également aux résiliations extraordinaires pour cause grave, selon l'article 584 alinéa 2 du Code civil. Pour cette raison, aucune réduction de délai ne serait accordée si vous pouviez résilier de manière extraordinaire pour les raisons que vous avez mentionnées. Vous êtes donc lié par le délai légalement prévu à l'article 584 du Code civil, vous ne pouvez pas passer outre.
En matière de bail à ferme, il convient de distinguer entre l'année de bail et l'année civile, qui ne doivent pas nécessairement être identiques. Sauf disposition contraire, l'année de bail ne correspond pas à l'année civile, c'est l'année fixée dans le bail qui s'applique, commençant à la conclusion du bail.
La résiliation doit en principe être faite dans la forme prévue dans le bail. En l'absence de forme prévue, elle peut se faire verbalement sans formalités. Pour des raisons de preuve, je vous recommande cependant la forme écrite.
Il n'existe pas de droit coutumier pour le locataire lui permettant de s'opposer à une résiliation (et à la destruction du bâtiment) Si la résiliation est effective, le bien loué doit être rendu au bailleur dans l'état convenu contractuellement.
Une adaptation du loyer à l'augmentation de la valeur d'un terrain ne serait possible que si cela avait été convenu dans le bail. Si tel n'est pas le cas, aucune adaptation ne peut avoir lieu dans le cadre du contrat existant.
J'espère avoir pu vous aider. Si des points restent obscurs, n'hésitez pas à poser des questions.
Cordialement,
Andreas Scholz, Avocat
