Pachtvertrag
August 8, 2009 | 20,00 EUR | beantwortet von Andreas Scholz
Ich habe ein Grundstück (1600m²) übertragen bekommen. Auf diesem Grundstück wurde vor ca. 20 Jahren ein Gartenhaus (Massivbau) errichtet. Dies geschah ohne Einwilligung des damaligen Eigentümers und ohne die Einholung von Genehmigungen.
Dieses Grundstück wurde an meine Eltern vererbt. Im Jahr 2003 wurde mit dem Nutzer des Gartenhauses ein landwitschaftl. Pachtvertrag abgeschlossen. Dieser sieht ausschließl. eine Nutzung als Garten und zur Kleintierhaltung vor. Eine Klausel die den Pächter nach Ablauf des Pachtvertrages zur Entfernung des Gebäudes verpflichtet ist vorhanden. Der Vertrag ist mittlerweile unbefristet gültig.
Dieses Grundstück ist nach Beantragung zum Bauland ernannt worden. Ich möchte es nun zum Bau eines Eigenheimes selber nutzen.
Habe ich durch die veränderte Widmung des Grundstückes ein außerordentliches Kündigungsrecht? Welche Kündigungsfristen müssen eingehalten werden? Besteht seitens des Pächters ein Gewohnheitsrecht? Kann die Höhe der Pacht dem Wertzuwachs des Grundstückes angepasst werden?
Sehr geehrter Fragesteller,
die ordentliche wie außerordentliche Kündigung von Pachtverträgen richtet sich nach den §§ 581, 542 (ordentliche Kündigung) und 543 (außerordentliche Kündigung)BGB.
Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag über Grundstücke oder Rechte ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig und sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, § 584 Abs. 1 BGB. Für die Fristberechnung gelten die Vorschriften der §§ 181 und 189 BGB.
Diese Frist gilt auch für außerordentliche Kündigungen aus wichtigem Grund, § 584 Abs. 2 BGB. Aus diesem Grunde fände kein Fristverkürzung statt, wenn Sie wegen der von Ihnen genannten Gründe außerordentlich kündigen könnten. Daher sind Sie jedenfalls an gesetzlich in § 584 BGB vorgesehen Frist gebunden, hieran kommen Sie nicht vorbei.
Im Pachtvertragsrecht ist zu unterscheiden zwischen dem Pachtjahr und dem Kalenderjahr, die nicht identisch sein müssen. Soweit nichts anderes bestimmt ist, entspricht das Pachtjahr nicht dem Kalenderjahr, es gilt das im Pachtvertrag festgelegte Jahr, welches mit dem Abschluss des Pachtvertrages beginnt.
Die Kündigung bedarf grundsätzlich der im Pachtvertrag vereinbarten Form. Ist keine Form vereinbart, so kann Sie formfrei mündlich erfolgen. Aus Beweisgründen empfehle ich Ihnen aber die Schriftform.
Ein Gewohnheitsrecht für den Pächter, vermöge dessen er sich einer Kündigung widersetzen könnte (und der damit verbundenen Beseitigung des Gebäudes) besteht nicht. Wenn die Kündigung wirksam wird, ist die Pachtsache an den Verpächter im vertraglich vereinbarten Zustand zurück zu geben.
Ein Anpassung der Pacht an den Wertzuwachs eines Grundstückes wäre nur dann möglich, wenn dies im Pachtvertrag so vereinbart worden wäre. War dies nicht der Fall, kann eine Anpassung aus dem bestehenden Vertragsverhältnis nicht stattfinden.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie einfach nach.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Scholz, RA
