Frag einen Rechtsanwalt zum Thema Vertragsrecht

Wohnungseigentumsübertragung

März 4, 2010 | 25,00 EUR | beantwortet von Steffan Schwerin

Sehr geehrte Damen und Herren,

Im September letztes Jahr kaufte „ich“ eine Eigentumswohnung in Berlin. Da ich als selbständige Reiseleiterin mit einem Durchschnittseinkommen von 2000 € im Monat nicht kreditwürdig bin, erbot sich ein mir ergebener Herr - Freund und Verehrer gleichermaßen - als Kreditnehmer aufzutreten. Es laufen z.Z. drei Kredite auf seinen Namen – einer über 30.000 € (Laufzeit 3 Jahre) sowie zwei über jeweils 70.000 € (Laufzeit 5 bzw. 10 Jahre). Ich bin offiziell nur Mieterin der Wohnung und zahle monatlich die 190 € Nebenkosten sowie 700 € Miete. Letzterer Betrag dient zur Abzahlung der Kredite. Eine Sondertilgung ist einmal im Jahr möglich. Auch diese 8500 € übernehme ich.
Angeblich stehe ich im Grundbuch als Eigentümerin der Wohnung. Ich habe dennoch um Absicherung in irgendeiner schriftlichen Form gebeten, da ich mit ca. 20.000 € für den Umbau in Vorleistung gegangen bin. Hinzu kommt, daß mein „Geschäftspartner“ sich demnächst scheiden läßt und seine Frau ihm nicht sehr wohlgesonnen ist. Mit anderen Worten, es findet gerade ein Rosenkrieg um Immobilien und Sonstiges an Wert statt. Ich möchte nicht in die unangenehme Situation geraten, die gezahlten Anteile an der Wohnung zu verlieren bzw. die Wohnung selbst aufgeben zu müssen, sollte dem Herrn etwas Unvorhergesehenes zustoßen.
Neben dem Auftritt als Kreditnehmer hat besagter Herr mir 70.000 € geschenkt und weitere 70.000 € als zinsloses Darlehen gewährt. Dies möchte er innerhalb der nächsten 20 bis 30 Jahre zurückerhalten, um es selbst verwenden bzw. den Anspruch an seine drei Töchter vererben zu können. (Die Schenksumme kann man getrost ignorieren, da sie aus inoffiziellen Quellen stammt und auch beim Wohnungskauf nur als inoffizielle Zahlung entgegengenommen wurde. Die Darlehenssumme wird der Herr zum großen Teil steuerlich angeben, da er für Umbauarbeiten an „seiner“ Wohnung gewisse Vergünstigungen genießt und Freibeträge in Anspruch nehmen kann.)
Nun stehen wir beide vor dem Dilemma, daß wir gern etwas auf Papier festhalten wollen, uns aber nicht vor Staat und Fiskus kompromittieren wollen. Dem Herrn wird nach der Scheidung relativ wenig von seiner Rente und dem Einkommen aus bestehendem Immobilienbesitz übrigbleiben. Die Form des Mietkaufs kommt also nicht in Betracht. Ebenso die Erbschaft im Todesfall, da ich die Erbschaftssteuer wohl kaum aufbrächte. Außerdem kann man ein Testament jederzeit abändern.
Nun meine Fragen: Wie muß ein Vertragswerk aussehen, das uns beide absichert ? Mich für 20.000 € bereits gezahlten Eigenanteil sowie für die sich summierenden Tilgungsraten und ihn für investierte Kosten bei Umbau und Renovierung, also die bereits erwähnten 70.000 € zinsloses Darlehen ? (Ich habe eine Risikolebensversicherung zugunsten meines Sohnes abgeschlossen. Dieser sollte im Falle meines Todes das Vorkaufsrecht haben.) Ist es möglich, die Wohnung nach Zahlung der Hälfte der Kreditsumme offiziell mir zu übereignen ? In 2012 werden der erste und dank einer Bausparsumme in 2014 auch der zweite Kredit abbezahlt sein. Es bliebe eine Restschuld gegenüber der Bank von ca. 50.000 €. Spätestens dann würde ich gern umschulden und die ganze Angelegenheit selbst übernehmen.
Wären Sie bereit, die Ausarbeitung eines solchen Vertrags zu übernehmen und wenn ja, zu welchen Kosten ?
Haben Sie vielen Dank für Ihr Verständnis und Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Wie muss ein Vertragswerk aussehen, das uns beide absichert?

Das ist keine einfache Geschichte. Hier müsste ein umfassendes Vertragswerk gemacht werden. Wenn Sie aber schon als Eigentümerin eingetragen sind, besteht ggf. gar nicht die Problematik, dass man für Ihren Bekannten die ETW vor dem Rosenkrieg sichern muss.


Frage 2: Mich für 20.000 € bereits gezahlten Eigenanteil sowie für die sich summierenden Tilgungsraten und ihn für investierte Kosten bei Umbau und Renovierung, also die bereits erwähnten 70.000 € zinsloses Darlehen? (Ich habe eine Risikolebensversicherung zugunsten meines Sohnes abgeschlossen. Dieser sollte im Falle meines Todes das Vorkaufsrecht haben.)

Hier muss geklärt werden, dass Sie wirklich Eigentümerin sind. Hinsichtlich der Zahlungen müssen diese als Darlehen ausgelegt werden.

Dann muss die Rückzahlung geregelt werden.

Soweit hier Ansprüche Ihres Bekannten auf die Wohnung bestehen, muss geregelt werden, dass Ihrem Sohn ein Vorkaufsrecht zusteht.


Frage 3: Ist es möglich, die Wohnung nach Zahlung der Hälfte der Kreditsumme offiziell mir zu übereignen? In 2012 werden der erste und dank einer Bausparsumme in 2014 auch der zweite Kredit abbezahlt sein. Es bliebe eine Restschuld gegenüber der Bank von ca. 50.000 €. Spätestens dann würde ich gern umschulden und die ganze Angelegenheit selbst übernehmen.

Soweit die Wohnung noch nicht Ihnen gehört, kann man regeln, dass die Wohnung Ihnen zu dem gewünschten Zeitpunkt übereignet wird und Sie im Grundbuch eingetragen werden.

Zunächst muss aber geklärt werden, ob Sie oder doch noch Ihr Bekannter als Eigentümer eingetragen sind.


Frage 4: Wären Sie bereit, die Ausarbeitung eines solchen Vertrags zu übernehmen und wenn ja, zu welchen Kosten?

Sehr gern kann ich einen solchen Vertrag aufsetzen. Allerdings sind hiermit auch recht hohe Kosten verbunden. Die Kosten richten normalerweise nach dem finanziellen Wert, der hinter der Angelegenheit steht.

Bei den genannten Summen kostet die ETW wohl etwa 170.000 €, dazu noch die 20.000 € für den Umbau, macht 190.000 €, die für die Kostenberechnung zugrunde zu legen sind.

Daher läge man hier nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bei etwa 2.800 € brutto für die Anwaltskosten.

Allerdings kann man ggf. auch einen geringeren Auffangstreitwert zugrunde legen, sodass man die Kosten aber auch auf etwa 1.000 € reduzieren kann. Unter diesem Betrag ist es aber nicht möglich, hier tätig zu werden.


Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüber hinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
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