Договор аренды
Август 8, 2009 | 20,00 EUR | отвечено Andreas Scholz
Я получил в собственность участок (1600 кв. м). На этом участке около 20 лет назад был построен дачный дом (кирпичное здание) без согласия тогдашнего владельца и без получения разрешений.
Этот участок был унаследован моими родителями. В 2003 году был заключен договор аренды сельскохозяйственного назначения с арендатором дачного дома. В этом договоре предусмотрено исключительно использование участка как сада и для содержания мелкого скота. Есть пункт, обязывающий арендатора удалить здание по истечении срока договора аренды. Договор в настоящее время действует без ограничений.
Этот участок был переведен в зону строительства по моему запросу. Я хочу использовать его для строительства собственного дома.
Имею ли я право на расторжение договора в связи с изменением назначения участка? Какие сроки расторжения должны быть соблюдены? Существует ли у арендатора обычное право? Может ли размер арендной платы быть приведен в соответствие с повышением стоимости участка?
Уважаемый Задающий,
регулирование как обычного, так и внештатного расторжения договоров аренды основывается на §§ 581, 542 (обычное расторжение) и 543 (внештатное расторжение) ГК РФ.
Для договоров аренды земель или прав, заключенных на неопределенный срок, расторжение договора допускается только к концу арендного года и должно быть произведено не позднее третьего рабочего дня полугодия, в конце которого должна прекратиться аренда, § 584 п. 1 ГК РФ. Для расчета срока применяются положения §§ 181 и 189 ГК РФ.
Этот срок также применим к внештатным расторжениям по важным основаниям, § 584 п. 2 ГК РФ. По этой причине срок не будет сокращен, если вы сможете расторгнуть договор по указанным вами причинам. Поэтому вы обязаны придерживаться законодательно предусмотренного срока согласно § 584 ГК РФ, от этого нельзя отступить.
В отношении договоров аренды следует различать между арендным годом и календарным годом, которые могут быть не идентичны. Если не предусмотрено иное, арендный год не совпадает с календарным годом, применяется определенный в договоре аренды год, начиная с заключения договора аренды.
Расторжение в общем случае требует формы, предусмотренной в договоре аренды. Если форма не предусмотрена, расторжение может быть сделано устно без формы. В целях доказательства, я все же рекомендую вам соблюдать письменную форму.
Для арендатора не существует права привычки, позволяющего отказаться от расторжения (и связанного с этим сноса здания). Если расторжение вступает в силу, арендуемое имущество должно быть возвращено арендодателю в состоянии, предусмотренном договором.
Изменение арендной платы в соответствии с ростом стоимости земельного участка возможно только в случае, если это было бы предусмотрено в договоре аренды. Если этого не было, то изменение в рамках существующего договора не может произойти.
Надеюсь, эта информация вам поможет. Если что-то неясно, не стесняйтесь задавать вопросы.
С уважением,
Андреас Шольц, адвокат
