Kann ich meine beiden Rechnungen über Erhaltungsaufwendungen absetzen oder sind es schon Herstellungskosten
Dezember 3, 2018 | 30,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe seit 10 Jahren ein Mietshaus (Baujahr 1905) mit drei Mietwohnungen. In 2018 habe ich die Erdgeschoss-Wohnung renoviert und will folgende Gewerke/Rechnungen als Erhaltungsaufwendungen geltend machen.
1. Rechnung vom Gas- und Wasserinstallateur über 12.000,- Euro für neue Wasser- und Abflussleitungen für Badezimmer und Küche, neue Amaturen Waschbecken, WC und Dusche. Darüber hinaus nur in Teilen neue Heizungsleitungen in der Wohnung verlegt und 3 Heizkörper gegen neue getauscht.
2. Rechnung vom Elektriker über 4500,- Euro für den Austausch der ganzen Elektroinstallation in der Erdgeschosswohnung. D.h., alle Stromleitungen wurden in den Wänden neu verlegt.
Nun weiss ich dass ich Gefahr laufe, dass ich wenn in mind. 3 von 4 Kernbereichen
Heizung,
Fenster,
Sanitär und
Elektro
Instandsetzungen vornehme, ich über Herstellungskosten absetzen muss. Meine Frage ist nun die, ob meine oben genannte Rechnung neben dem Kernbereich Sanitär auch den Kernbereich Heizung beinhaltet, obwohl nur 3 alte Heizkörper gegen neue getauscht wurden. Kurz, führt der Austausch der Heizkörper dazu, dass ich nun schon in drei Kernbereichen Erhaltungsaufwendungen gemacht habe, oder versteht man unter dem Kernbereich Heizung eine z.B. Gastherme und ich bin aus dem Schneider und habe nur 2 Kernbereiche, also, Sanitär und Elektro und kann über Erhaltungsaufwendungen sofort die 16.500,- Euro absetzen?
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frag-einen. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten kommt es nach Ansicht der Finanzverwaltung darauf an, ob eine Anhebung des Standards erreicht wird. Nicht immer, wenn einer der Kernbereiche berührt wird, kommt es zu einer Standardhebung. In Ihrem Fall würde ich gemäß Sachverhaltsschilderung vermuten, dass die Maßnahme keine Standardanhebung zur Folge hat und somit als Erhaltungsaufwand einzuschätzen ist und damit sofort absetzbar ist.
Zur Abgrenzung führt das BMF wie folgt aus:
(vgl. BMF vom 18.07.2003, BStBl I 2003, S. 386, Rz. 9 ff.)
2. Hebung des Standards
Zur Zweckbestimmung gehört auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude künftig entsprechen soll (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit; ihre Kosten sind Anschaffungskosten.
Der Standard eines Wohngebäudes bezieht sich auf die Eigenschaften einer Wohnung. Wesentlich sind vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster (zentrale Ausstattungsmerkmale). Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchwertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes.
2.1 Sehr einfacher Standard
Sehr einfacher Wohnungsstandard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale im Zeitpunkt der Anschaffung nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden sind.
Beispiele:
- Das Bad besitzt kein Handwaschbecken.
- Das Bad ist nicht beheizbar.
- Eine Entlüftung ist im Bad nicht vorhanden.
- Die Wände im Bad sind nicht überwiegend gefliest.
- Die Badewanne steht ohne Verblendung frei.
- Es ist lediglich ein Badeofen vorhanden.
- Die Fenster haben nur eine Einfachverglasung.
- Es ist eine technisch überholte Heizungsanlage vorhanden (z. B. Kohleöfen).
- Die Elektroversorgung ist unzureichend.
2.2 Mittlerer Standard
Mittlerer Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen und selbst höheren Ansprüchen genügen.
2.3 Sehr anspruchsvoller Standard (Luxussanierung)
Sehr anspruchsvoller Standard liegt vor, wenn bei dem Einbau der zentralen Ausstattungsmerkmale nicht nur das Zweckmäßige, sondern das Mögliche, vor allem durch den Einbau außergewöhnlich hochwertiger Materialien, verwendet wurde (Luxussanierung).
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
Dipl.-Kaufmann (FH) Bernd Thomas, Steuerberater, Neustadtswall 85, 28199 Bremen, bernd.thomas@yahoo.de, USt-IdNr. DE316948369, Mitglied der Hanseatischen Steuerberaterkammer Bremen, Registernummer 111705, Berufshaftpflichtversicherung bei R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Versicherungssumme: 250.000 Euro für den einzelnen Schadensfall; Jahreshöchstleistung: 1.000.000 Euro (für alle Schäden eines Versicherungsjahres)
