Hauskauf zur gemischten Nutzung
Februar 17, 2015 | 40,00 EUR | beantwortet von Ralph J. Schnaars
Guten Tag,
wir planen, ein Haus zu kaufen und es teilweise zu vermieten. Hier die Rahmendaten:
- Wohnfläche gesamt: 180qm
- davon selbst bewohnt: 135qm (also 75%)
- vermietet: 45qm (also 25%); hinzu kommt noch der auszubauende Dachboden (40qm Wohnfläche), insg. 85qm
- Grundstücksfläche 713qm
Wir planen eine entsprechende Aufteilung vor dem Kauf, kaufen und finanzieren also beide Teile getrennt. Der vermietete Teil wird komplett fremdfinanziert. Die Schuldzinsen dieser Finanzierung möchte ich von der Steuer absetzen.
Nun meine Fragen:
- Wieviel Prozent der Grundstücksfläche kann/soll ich bei der Aufteilung dem vermieteten Teil zuschlagen, ohne Nachfragen vom FA befürchten zu müssen?
- Kann ich die Kreditzinsen für den Grundstücksanteil überhaupt von der Steuer absetzen? (Abschreibung ist ja natürlich nicht möglich.) Oder nur die Kreditzinsen für den Gebäudeanteil?
(Es geht mir bei meiner Fragestellung also nicht darum, wie ich den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen soll; dafür gibt es ja nicht zuletzt eine Anleitung des Bundesfinanzministeriums.)
Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort!
sehr geehrter Fragesteller,
hier stellt sich nicht die Frage, wie viel Prozent vom Grundstück dem vermieteten Teil zugeschlagen werden müssen, sondern eher stellen sich hier rein praktische Fragen, die dann dazu führen, dass eine Aufteilung in einen eigengenutzten und einen fremdvermieteten Teil passieren muss.
Der vermietete Teil sollte die Möglichkeit haben zu der eigenen Wohnungstür zu kommen. Hierzu wird entweder Gemeinschaftseigentum gebildet, welches alle Bewohner des Hauses dann gemeinsam nutzen und pflegen dürfen oder der vermietete Teil hat eine komplett getrennte Eingangssituation, so dass hier der Grundstücksteil der Vermietung zugeschlagen werden könnte. Ähnliche Überlegungen gelten für die eventuell nur einmal vorhandenen Plätze für die Müllentsorgung und Energie- und Heizungsversorgung. Zuletzt sollte man überlegen, ob der vermietete Teil einen eigenen Garten bzw. Terrassenbereich haben soll und entsprechend dann die notwendigen Quadratmeter dem Vermietungsteil zuschlagen.
Eine feste prozentuale Größe, damit eine Aufteilung steuerlich anerkannt wird, gibt es nicht.
Und zu Ihrer zweiten Frage, ist die Antwort einfach. Alle Finanzierungskosten (Zinsen, Bearbeitungsgebühren und auch die Kosten des ggf. notwendigen Grundbucheintrages der Darlehen) sind vollständig, soweit diese auf den vermieteten Teil inklusive Grundstück entfallen, steuerlich absetzbar.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei Ihren Überlegungen helfen
mit freundlichem Gruß
Ralph J. Schnaars
STWB Steuerberatungsgesellschaft mbH
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