Beendigung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Dezember 1, 2014 | 50,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka
Ich besitze seit 2008 ein Einfamilienhaus und habe dort von 2009-2012 ein kleines Appartement im Souterrainbereich vermietet. In dieser Zeit habe ich negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Nun (Anfang 2013) haben wir entschieden, die Vermietung zu beenden, weil wir dieses Zimmer selber als Partyraum nutzen wollen und nicht mehr vermieten wollen.
Meine Frage ist nun, inwieweit das Finanzamt die bislang geltend gemachten negativen Einkünfte der Jahre 2009-2012 rückwirkend als \\\"Liebhaberei\\\" einstuft und somit eine empfindliche Steuernachzahlung zu befürchten ist, wenn ich einfach Eigennutzung für den betreffenden Wohnraum angebe?
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Frage beantworten.
Grundsätzlich ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Gewinn zu erzielen. Als maßgebend wird hierbei ein sog. normativer Ablauf angesehen, der vorliegt, wenn eine Vermietungstätigkeit langfristig angelegt ist und eine Gewinnerzielungsabsicht glaubhaft dargestellt werden kann, z.B. mit einer “Totalgewinn-Rechnung”. Dieser liegen die in der Vergangenheit erzielten und künftig zu erwartenden Vermietungs- oder Veräußerungsgewinne zugrunde.
Sind die Voraussetzungen für eine steuerliche Anerkennung erfüllt, kann der Eigentümer die mit der Vermietung verbundenen Kosten als Werbungskosten von den Einkünften abziehen.
Nach Bayer. Landesamt für Steuern vom 01.09.2014 spricht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht neben anderen Beweisanzeichen u.a. eine zeitnahe Eigennutzung (i.d.R innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung/ Herstellung). In ihrem Fall lief die Vermietungstätigkeit nur 4 Jahre. Das Finanzamt könnte aus diesem Grund durchaus Liebhaberei annehmen und evtl. die bisherigen Bescheide berichtigen, wenn entsprechende Berichtigungsmöglichkeiten bestehen (z.B. Änderung eines bestandskräftigen Steuerbescheids nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO).
Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Mit freundlichen Grüßen
Anton Pernitschka
Steuerberater
