Nebenkostenabrechnung gewerbliches Objekt
Mai 11, 2011 | 50,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Hallo,
ich vermiete eine gewerbliche Produktionshalle und habe leider mit meinem Mieter gerade etwas Ärger wegen der Nebenkostenabrechnung.
Folgende Abrechnung erstelle ich: Ich liste den Nettobetrag auf, die 19% MwSt und Bruttobetrag. Die Vorauszahlungen plus MwSt und rechne die Bruttobeträge ab.
Was bei den Heizkosten recht simpel ist.
Bei den Betriebskosten sind jedoch Versicherungen, Grundsteuer und Kanal, die keine Mwst enthalten! Wie liste ich den Nettobetrag auf? Dieser stimmt so gesehen mit dem "eigentlichen" Nettobetrag aller Betriebskosten, wie eben Versicherung etc. nicht überein?
Und sind die 7% Steuersatz auf Wasser auch Mwst? Muss ich die in der auszuweisenden MwSt auch berücksichtigen und auflisten?
Vielen herzlichen DAnk für eine baldige Antwort!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Sie haben durch die Vermietung der Produktionshalle an einen gewerblichen Mieter zur Regelbesteuerung optiert, d.h. Ihr Mieter zahlt Umsatzsteuer auf die Miete, der er als Vorsteuer abziehen kann. Im Regelfall stellt der Mietvertrag daher eine Rechnung im Sinne des § 14 UStG dar, die zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Heiz-und Nebenkostenabrechnungen sind jedoch zunächst einmale keine Rechnungen im Sinne des § 14 UStG die zum Vorsteuerabzug berechtigen, daher muss die Abrechnung für den Mieter den Anforderungen des § 14 UStG entsprechen, damit dieser den Vorsteuerabzug gegenüber dem Finanzamt hat. Hierbei müssen folgende Merkmale erfüllt sein:
Sie als Vermieter und der Mieter als Leistungsempfänger ist mit vollständigem Namen und Anschrift zu nennen.
Sie müssen Ihre Steuernummer bzw. Umsatzsteueridentifikationsnummer angeben.
Aus der Nebenkostenabrechnung muss das Erstellungsdatum hervorgehen.
Die Nebenkostenabrechnung muss fortlaufend nummeriert werden.
Sie müssen die Grund-und Verbrauchskostenanteile sowie den Verteilerschlüssel auflisten., wobei als Zeitpunkt der Lieferung der Abrechnungszeitraum gilt.
Sie müssen das Entgelt nach Steuersätzen und Steuerbefreiungen aufschlüsseln.
Der Steuersatz aus der Hauptleistung Miete von derzeit 19% ist dann anzuwenden.
In Ihrem Falle müssen Sie aus allen Nebenkosten, welche Umsatzsteuer beinhalten, diese herausrechnen. Andere Steuern, wie z.B. die Versicherungssteuer, dürfen nicht herausgerechnet werden. Auf den dann verbleibenden Nettobetrag schlagen Sie die Umsatzsteuer mit derzeit 19% zu, da die Nebenkosten das Schicksal der Hauptleistung als Nebenleistung tragen und daher mit 19% der Umsatzsteuer unterliegen, als auch das Wasser, die Versicherungen, Grundsteuer, Kanalgebühren usw.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
