Wie umgehe ich die regelung anschffungsnahe Aufwendundung
Januar 28, 2013 | 50,00 EUR | beantwortet von RAin/StBin Henriette Regulla-Schiessl
ich habe im Sommer 2012 ein haus geerbt bzw. die geschwister ausgezahlt.
Nun will ich es 2013 umbauen zu einem Mietshaus, vorher ein Wohn- und Geschäftshaus.
Aus 2 Wohnungen und einem Laden sollen 5 modern ausgestattete Wohnungen werden, dazu neue fenster, Fassaden Dämmung etc.. Das kostet viel geld.Nun kommt mir die bestimmung anschaffungsnaher Aufwand dazwischen. Danach könnte ich nur eine sehr kleine Summe steuerlich geltend machen. Da ich aus privaten gründen nicht einfach 3 jahre warten kann sehe ich mich in der Klemme. Was kann ich tun ?
Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
Die Beantwortung erfolgt gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung.
Hinzufügen, Weglassen oder Änderung der Angaben, Zweideutigkeiten bzw. Fehlerhaftigkeit der Sachverhaltsangaben können das steuerrechtliche Ergebnis ändern.
Grundsätzlich kann ich Ihnen keine Auskünfte zu einer Umgehung von steuerlichen Regelungen geben.
Ich gehe davon aus, dass die 15%-Grenze überschritten ist.
Vielleicht hilft Ihnen zunächst eine Spezifierung weiter.
Frage:
Handelt es sich bei Ihrem Objekt um ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet iS des § 7h EStG bzw. um ein Baudenkmal iS des § 7i EStG?
Gegebenenfalls käme dann eine Abschreibung in Höhe von 9 % im Jahr der Herstellung und den folgenden 7 Jahren sowie eine Abschreibung in Höhe von 7 % im Jahr der Herstellung und den folgenden 4 Jahren in Betracht .
Bitte beachen Sie, dass auch die Abfindungszahlungen an die Geschwister zu den Anschaffungskosten zählen und somit zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören, soweit diese auf das Gebäude entfallen.
Bitte überlegen Sie, welche Sanierungen unbedingt innerhalb der nächsten 3 Jahre gemacht werden müssen.
Gegebenenfalls besteht nicht überall sofort Sanierungsbedarf. Hier wäre es sinnvoll mit der Renovierung zu warten und irgendwann nach Ablauf der 3 Jahre mit der Renovierung zu beginnen. Sollte allerdings dann eine erhebliche Verbesserung stattfinden, könnte Ihnen auch hier seitens des FA die Annahme von Herstellungskosten drohen.
Leider besteht das Problem darin, dass genau bei solchen Fälle wie Ihrem die sofortige Abzugsfähigkeit verhindert werden soll. Der Sinn der anschaffungsnahen Aufwendungen liegt darin, dass Sie gleich gestellt werden mit denen, die ein neues oder fertig saniertes Objekt erwerben. Auch dort ist nur die Normal-Afa von 2% pro Jahr möglich.
Da Sie wegen des Sanierungsbedarfs geringere Anschaffungskosten hatten, sollen sich die Aufwendungen für Sanierung, die die anderen ja quasi mit dem Kaufpreis hatten, bei Ihnen auch nur im Rahmen der Afa auswirken.
Ich denke, dass meine Antwort Sie vermutlich nicht sehr glücklich macht, aber vielleicht liegt ja doch ein Sanierungsobjekt bzw. Denkmal vor oder Sie haben durch meine Antwort eine Anregung bekommen.
Mit freundlichen Grüßen
Henriette Regulla
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
