Verlustvortrag Aktien; Mietkauf
November 17, 2009 | 60,00 EUR | beantwortet von Oliver Burchardt
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe folgende Frage:
2003 - Juli 2008 war ich in Angola berufstätig und lt. Bescheid des Finanzamtes Bonn in Deutschland nicht uneingeschränkt steuerpflichtig. Eine Steuererklärung habe ich daher nicht eingereicht. Seit Juli 2008 bin ich wieder einkommenssteuerpflichtig.
Ende 2007 habe ich auf einem deutschen Bank-Depot (mit meiner ausländischen Anschrift gemeldet) verschiedene Aktien gekauft, welche ich in 2008 mit Verlust (1. und 2. Jahreshälfte) mit Verlust wieder verkauft habe.
Eine Einkommenssteuererklärung 2008 habe ich noch nicht gemacht. Kann ich die Verluste bei den Aktienverkäufe - selbstverständlich innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist - in meiner E-Erklärung geltend machen?
Also z.B. aufführen: Dez. 2007 Kauf 10 Aktien AB für 1000 €
Verkauf im April 2008 für 300 € = 700 € Verlust.
2. Ich möchte eine Immobilie mit einem Wert von 60.000 € auf Basis Mietkauf innerhalb von 10 Jahren für gleichfalls insgesamt 60.000 € in Monatraten von 500 € (es fallen keine Zinsen an) verwerten? Sämtliche Nebenkosten, Instandhaltungskosten etc. zahlt der Käufer? In welcher Höhe muss ich die 500 € Monatsrate in meiner E-Erklärung berücksichtigen. (Die Immobilie befindet sich mehr als 20 Jahre in meinem Besitz).
Herzlichen Dank und mit besten Grüßen
F. Gertner
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Beurteilung sich an den Angaben im Sachverhalt orientiert. Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die steuerrechtliche Beurteilung beeinflussen.
1. Aktienverkauf.
Nach §§ 1 Abs. 4, 49 I Nr. 8 lit a. EStG in der Fassung für den Veranlagungszeitraum 2008 sind auch bei beschränkt Steuerpflichtigen Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der Besteuerung in Deutschland zu unterwerfen, sofern es sich um Aktien von Unternehmen mit Sitz in Deutschland handelt. Nur wenn diese Bedingung erfüllt ist, kommt überhaupt eine Besteuerung in Betracht. Gleiches gilt für die Verrechnung etwaiger Verluste.
Für private Veräußerungsgeschäfte ab dem Juli 2008, also dem Zeitpunkt des Wiederauflebens Ihrer unbeschränkten Steuerpflicht, sind sämtliche Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig.
Grundsätzlich gilt, daß Sie Verluste bei solchen Veräußerungsgeschäften steuerlich geltend machen können. Allerdings ist dabei zu beachten, daß ein horizontaler Verlustausgleich nicht zulässig ist, § 23 Abs. 3 S. 8 EStG. Konkret bedeutet das, daß Sie die Verluste aus solchen Verkäufen nicht mit anderen Einkünften verrechnen dürfen, sondern nur mit Gewinnen aus anderen Veräußerungsgeschäften.
Wenn der gesamte Gewinn 512 Euro (nach Verrechnung mit Verlusten) nicht übersteigt, werden keine steuerlichen Folgen ausgelöst, allerdings müssen Sie die Beträge trotzdem in der Anlage KAP angeben.
2. Mietkauf
Die steuerrechtliche Beurteilung der von Ihnen angedachten Konstruktion ist im Rahmen eines solchen Forums nicht sehr einfach, da unter den Begriff "Mietkauf" mehrere Vertragsgestaltungen fallen können. Es kommt im Wesentlichen darauf an, ob Sie und der Käufer die Veräußerung bereits bei Vertragsabschluss ernsthaft beabsichtigen oder ob lediglich eine Option des Käufers auf den späteren Eigentumserwerb eingeräumt werden soll. Im ersten Fall spricht man von einem unechten, im zweiten von einem echten Mietkauf.
Die steuerlichen Auswirkungen sind erheblich.
Bei einem echten Mietkauf sind die laufenden Mietzahlungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in voller Höhe zu berücksichtigen. Mindernd wirken sich die Abschreibungen auf das Mietobjekt sowie etwaige weitere Aufwendungen aus. "Zieht" der Käufer am Ende der Laufzeit die Option und werden die gezahlten Mieten auf den Kaufpreis angerechnet, so ist der Gewinn aus der Veräußerung zu berechnen. Da allerdings die Grenze des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG von 10 Jahren in Ihrem Fall überschritten wird, werden keine ertragsteuerlichen Folgen aus diesem Verkauf bei Optionsausübung resultieren.
Liegt ein unechter Mietkauf vor, so wird der gesamte Vertrag steuerlich von Anfang an wie ein Kaufvertrag mit Ratenzahlung behandelt. Da Sie die Immobilie bereits mehr als 10 Jahre besitzen, ist die "Spekulationsfrist" von 10 Jahren überschritten, so daß der Verkauf in diesem Fall keine steuerlichen Folgen auslöst.
Die genaue Beurteilung, welcher Vertragstyp vorliegt, kann nur unter Hinzuziehung des Vertragstextes geklärt werden. Angesichts der steuerlichen Auswirkungen (bei einem echten Mietkauf müssen Sie jährlich bis zu 6.000 Euro versteuern, bei einem unechten Mietkauf kommen die Regeln für private Veräußerungsgeschäfte zur Anwendung) empfehle ich Ihnen, einen Kollegen vor Ort hinzuziehen. Ich kann Ihnen mangels Kenntnis des Vertrags nur einen Überblick über die steuerlichen Folgen verschaffen.
Falls Sie weitere Fragen haben, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein.
Oliver Burchardt
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater
