Report de perte sur actions; Location-vente
Novembre 17, 2009 | 60,00 EUR | répondu par Oliver Burchardt
Chères Mesdames et Messieurs,
Je voudrais poser la question suivante :
De 2003 à juillet 2008, j'ai travaillé en Angola et, selon l'avis du bureau des impôts de Bonn, je n'étais pas entièrement soumis à l'impôt en Allemagne. Par conséquent, je n'ai pas déposé de déclaration de revenus. Depuis juillet 2008, je suis à nouveau soumis à l'impôt sur le revenu. À la fin de 2007, j'ai acheté différentes actions sur un compte bancaire allemand (avec mon adresse étrangère enregistrée), que j'ai revendues en 2008 avec une perte (première et deuxième moitié de l'année). Je n'ai pas encore déposé de déclaration de revenus pour l'année 2008. Puis-je déduire les pertes provenant des ventes d'actions - bien entendu dans le délai d'un an pour la spéculation - dans ma déclaration de revenus ? Par exemple, mentionner : achat de 10 actions AB pour 1000 euros en décembre 2007, vente en avril 2008 pour 300 euros = perte de 700 euros.
Je souhaite vendre un bien immobilier d'une valeur de 60 000 euros sur la base d'une location-vente sur une période de 10 ans pour un montant total de 60 000 euros en versements mensuels de 500 euros (sans intérêts). Tous les frais accessoires, frais de maintenance, etc. seront payés par l'acheteur. À quel montant dois-je inclure le versement mensuel de 500 euros dans ma déclaration de revenus ? (La propriété est en ma possession depuis plus de 20 ans).
Je vous remercie beaucoup et vous adresse mes meilleures salutations,
F. Gertner
Cher demandeur,
Nous vous remercions de votre demande, à laquelle je suis heureux de répondre dans le cadre d'une consultation initiale.
Veuillez noter que l'évaluation fiscale est basée sur les informations fournies dans les faits. L'ajout ou la suppression d'informations peut influencer l'évaluation fiscale.
1. Vente d'actions.
Selon les articles 1, paragraphe 4, 49 I, n°8 lit. a de la loi sur l'impôt sur le revenu (EStG) dans la version applicable pour la période fiscale 2008, même les non-résidents fiscaux sont soumis à l'impôt en Allemagne sur les revenus provenant de transactions de vente privées, s'il s'agit d'actions d'entreprises ayant leur siège en Allemagne. Seules les conditions remplies permettent une imposition. Il en va de même pour la compensation des pertes éventuelles.
À partir de juillet 2008, date à laquelle votre responsabilité fiscale illimitée a été rétablie, tous les gains provenant de transactions de vente privées sont imposables.
En principe, vous pouvez déduire les pertes de telles transactions. Cependant, il convient de noter qu'une compensation horizontale des pertes n'est pas autorisée, conformément à l'article 23, paragraphe 3, phrase 8 de l'EStG. En d'autres termes, vous ne pouvez pas compenser les pertes de ces ventes avec d'autres revenus, mais seulement avec les gains d'autres transactions de vente.
Si le gain total de 512 euros (après compensation des pertes) n'est pas dépassé, aucune conséquence fiscale n'est déclenchée, mais vous devez quand même indiquer les montants dans l'annexe KAP.
2. Location-vente
L'évaluation fiscale de la construction envisagée par vous n'est pas très simple dans le cadre d'un tel forum, car plusieurs formes de contrats peuvent être regroupées sous le terme "location-vente". Il est essentiel de savoir si vous et l'acheteur avez réellement l'intention de vendre dès la conclusion du contrat, ou si l'acheteur a simplement une option pour l'acquisition ultérieure de la propriété. Dans le premier cas, il s'agit d'une location-vente non authentique, dans le second cas, d'une location-vente authentique.
Les implications fiscales sont importantes.
Dans le cas d'une location-vente authentique, les paiements de loyer en cours sont à considérer comme des revenus de location et de location dans leur intégralité. Les amortissements sur l'objet loué ainsi que d'autres dépenses éventuelles ont un effet réducteur. Si l'acheteur exerce finalement l'option à la fin de la période et que les loyers payés sont compensés sur le prix d'achat, le bénéfice de la vente doit être calculé. Cependant, dans votre cas, la limite de 10 ans de l'article 23, paragraphe 1, n°1 de l'EStG est dépassée, de sorte qu'aucune conséquence fiscale en matière de revenus ne résultera de cette vente lors de l'exercice de l'option.
Dans le cas d'une location-vente non authentique, l'ensemble du contrat est fiscalement traité dès le début comme un contrat d'achat avec paiement échelonné. Comme vous possédez déjà le bien immobilier depuis plus de 10 ans, la "période de spéculation" de 10 ans est dépassée, de sorte que la vente dans ce cas n'entraîne pas de conséquences fiscales.
L'identification précise du type de contrat ne peut être clarifiée qu'en consultant le texte du contrat. Compte tenu des conséquences fiscales (dans le cas d'une location-vente authentique, vous devrez payer jusqu'à 6 000 euros par an, dans le cas d'une location-vente non authentique, les règles relatives aux transactions de vente privées s'appliquent), je vous recommande de consulter un collègue local. En raison de mon manque de connaissance du contrat, je ne peux que vous donner un aperçu des conséquences fiscales.
Si vous avez d'autres questions, veuillez utiliser la fonction de demande gratuite.
J'espère que mes explications vous ont été utiles.
Oliver Burchardt
Commissaire aux comptes
Expert-comptable
