Spekulationssteuer bei selbst genutzter Immobile ?
Dezember 18, 2023 | 35,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag,
im Jahr 2017 kaufte ich zusammen mit meiner jetzt Ex-Partnerin ein Haus (wurde neu errichtet) auf einem Erbbaupacht-Grundstück welches wir zusammen mit unseren beiden minderjährigen Kindern bis zu meinem Auszug in 5/23 dauerhaft selbst bewohnt haben. Meine Ex-Partnerin und unsere gemeinsamen Kinder bleiben weiterhin im Haus wohnen. Wir haben das Haus finanziert und zahlen monatlich einen Erbbauzins. Meine Ex-Partnerin wird die Finanzierung und den Erbbauvertrag übernehmen und mich mit einer kleinen Summe auszahlen.
Hierbei entsteht vermutlich ein kleiner Gewinn für mich, da ja auch z.B. die Übernahme der Finanzierung als "Kaufpreis" zählt.
Nun meine Frage : Muss ich den Gewinn versteuern, wenn der Notartermin erst nächstes Jahr stattfindet und ich bereits dieses Jahr ausgezogen bin? Hat das überhaupt was mit der Steuerpflicht zu tun? Wie berechnet sich in diesem Fall der Gewinn bzw. die Steuerlast ?
Im Internet finde ich dies dazu :
§ 23
Private Veräußerungsgeschäfte
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"
- Bisher nur selbst bewohnt , nie vermietet, seit 2017.
- gemeinsame Kinder bleiben dort wohnen mit Ex-Partnerin (nicht verheiratet).
- Mein Auszug in 2023, Notartermin aber erst 2014. Spielt das eine Rolle?
Was gibt es Steuerlich noch zu beachten?
Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!
Zu Ihrer Frage gebe ich Ihnen gerne folgende Rückmeldung.
Erfolgt bei Immobilien der Kauf und Verkauf innerhalb einer Frist von 10 Jahren, so ist ein etwaiger Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Ausnahmen bestehen dann, wenn die Immobilie entweder seit Kauf bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder aber im Jahr des Verkaufs (Datum Notarvertrag) und in den voran gegangenen beiden Jahren.
Schließen Sie den Notarvertrag daher erst in 2024, so erfüllen Sie diese Voraussetzung nicht mehr, da Sie bereits in 5/2023 ausgezogen sind. Zwar wohnen noch Ihre Kinder in der Immobilie, aber eben zusammen mit der Mutter. Insoweit liegt keine ausschließliche Selbstnutzung durch Sie vor und der Gewinn unterliegt der Besteuerung.
Der Gewinn ermittelt sich dabei aus der Differenz des Verkaufspreises (Ablösebetrag des Darlehens (Ihr Anteil) zzgl. Restzahlung) minus Ihr Anteil an den Anschaffungskosten.
Der sich daraus ergebende Gewinn erhöht dann Ihr zu versteuerndes Einkommen. Darauf wird dann die Einkommensteuer berechnet. Insoweit kann man nicht pauschal sagen, wie hoch die Steuer ausfallen wird. Das hängt ganz individuell von den Einkommensverhältnissen im Jahr des Verkaufs ab.
Bitte haben Sie Verständnis, dass die Detailtiefe aufgrund des Honorars gering bleiben muss.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne eine kostenfreie Rückfrage ein.
Rechtlicher Hinweis:
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
