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gemischt-genutzte Immobilie und nachträgliche Herstellugskosten und Abschreibung jetzt und später im Erbfall

September 16, 2015 | 45,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka

Betreff: gemischt-genutzte Immobilie und nachträgliche Herstellugskosten



Sehr geehrte Damen und Herren,


folgendes Szenario:
Eigentümer (77, Pflegestufe 1, GdB: 90) besitzt ein 1950 gebautes Mehrfamilienhaus mit 3 WE: EG, OG, DG.

EG: bewohnt vom Eigentümer

OG: bis zum Tod der Ehefrau des Eigentümers unentgeltlich Kind-1 überlassen, ab 2013 entgeltlich an Kind-1 vermietet (allerdings ohne Nebenkostenvorauszahlung)

DG: bis 2013 vollentgeltlich vermietet, Leerstand aufgrund umfassender Renovierungsmaßnahmen seit 2013 (Bauantrag erfolgte sofort nach Auszug der letzten Mieter, Tekturgenehmigung Ende 2014, danach sofortiger Baubeginn)



2015 wurden umfassende Renovierungsmaßnahmen, insbesondere am DG, durchgeführt (u.a. Neuaufstockung des DG mit Wohnflächenerweiterung, Balkon-Anbau).

Es ist nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB; BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 eindeutig, dass es sich bei den Modernisierungskosten um nachträgliche Herstellungskosten handelt, die über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen (Wohnflächenerweiterung + wesentliche Verbesserung).

Einige Modernisierungsmaßnahmen sind auch eindeutig der DG-Wohnung zuzuordnen (Trockenbau, Elektro etc.). Es gibt auch unterschiedliche Kredite, die es theoretisch erlauben würden, eine klare Kostentrennung gemäß der bisherigen Vermietung durchzuführen (allerdings nicht konsequent unterschiedliche Konten, daher könnte es praktisch doch schwierig werden).



Zudem wird sich das Verhältnis Eigennutzung / Vermietung künftig verändern, und daher ist die Frage, ob es nicht geschickter wäre, die Herstellungskosten steuerlich anteilig gemäß den vermieteten qm anzusetzen.

Seit 2014 (nach dem Tod der Ehefrau des Eigentümers) ist das OG entgeltlich an Kind-1 vermietet.

Vermutlich bezieht Kind-2 das neue DG. Kind-2 kümmert sich um den Eigentümer. Ob das DG entgeltlich and kind-2 vermietet wird, steht noch nicht fest.

Betrachtet man die Situation langfristig, wird nach dem Tod des Eigentümers das EG vermietet sein, und OG und DG von Kind-1 und Kind-2 (Erben des Eigentümers) selbst bewohnt werden.



Nun die konkreten Fragen:

a) Ist in diesem Fall zu einer anteiligen Kostenansetzung zu raten?

b) Können - nach dem Tod des Eigentümers - die Erben die Abschreibungskosten ebenfalls anteilig gemäß der vermieteten Wfl geltend machen, auch wenn dann das EG, also der bisher eigengenutzte Hausanteil, vermietet wäre?

c) Ist also die anteilige Abschreibung \\\\\\\"flexibel\\\\\\\" und passt sich der jeweiligen Vermietungssituation des Hauses an, wenn es sich um Herstellerungskosten, die das gesamte Gebäude betreffen (Dach, Fassade, etc.), handelt?

d) Wenn aus den Handwerkerrechnungen nicht eindeutig hervorgeht, dass die Kosten einzig die Wohnung im DG betreffen, können dann alle Kosten als nachträgliche Herstellungskosten für das gesamte Haus anteilig für die jeweils vermietete Fläche angesetzt werden?



Vielen Dank.

Anton Pernitschka

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Fragen beantworten.

Aufwendungen, die ausschließlich auf eine Nutzung entfallen, sind nur dieser Nutzung (direkt) zuzuordnen. Aufwendungen, die das Gesamtgebäude betreffen, sind im Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen. Kosten, die auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten bzw. auf einem unentgeltlich überlassenen Teil des Gebäudes entfallen, sind nicht als Werbungskosten abziehbar.

Zinsen für ein Darlehen zur Herstellung oder Anschaffung eines teilweise selbst genutzten und teilweise vermieteten Gebäudes sind auch nur für den vermieteten Teil als Werbungskosten abzugsfähig. Eine direkte Zuordnung der Finanzierungskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung und der Privatnutzung kann vorgenommen werden, wenn die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aufteilbar sind oder unterschiedliche Geldquellen vorliegen, die jeweils einer Nutzung alleine zugerechnet werden oder ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den der Vermietung zugeordneten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vorhanden ist.

Wenn sich für die Erben die Nutzungsverhältnisse (nach dem Tod des Verstorbenen) ändern, ist eine neue Aufteilung der Gebäudeaufwendungen erforderlich. Nach dem Sachverhalt ändert sich hiernach auch die (anteilige) Gebäudeabschreibung.

Bei unklaren Sachverhalten können auch noch nachträglich Handwerkerrechnungen entsprechend ergänzt werden. Ansonsten könnte das Finanzamt auch eine Aufteilung zu Ihren Ungunsten vornehmen.

Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.


Mit freundlichen Grüßen

Anton Pernitschka
Steuerberater